核心结论：出售住宅商品房，作为卖方法定主要缴纳个人所得税、增值税及附加两大项，税费能不能减免，核心看两个关键条件：房屋是否满 2 年、是否满五唯一，也就是房产证或者契税完税凭证孰早的时间，加上卖方家庭名下是否唯一住房，计税基数一般是网签价或者税务核定评估价取高值，契税是买方缴纳，不属于卖方的税种，买卖双方虽然可以在合同约定税费转嫁，但法定纳税义务人不变，非住宅类商品房（商铺、写字楼、商办公寓）卖方税费规则和住宅不一样，还会增加土地增值税等税种。

一、住宅商品房卖方税费表格

表格

计算公式参考

增值税 = 计税价 ÷(1+5%)×5%，附加税费随增值税同步计算

个税（核定）= 计税价 ×1%

个税（差额）=（计税价－房屋原值－合理税费）×20%

二、详细核算步骤

1. 取出不动产权证或者契税完税票，计算持有年限，判断是否满 2 年、是否满 5 年
2. 查询卖方家庭（夫妻 + 未成年子女）名下住房套数，判断是否属于唯一住房，确认满五唯一是否成立
3. 确认本次交易计税价格，优先看税务存量房核定价，网签价偏低会按核定价计税
4. 判断是否普通住宅，核算增值税及附加
5. 选择个税征收方式（核定 1% 或者差额 20%），核算个税金额
6. 两项相加，就是卖方法定应交税费总额

三、深度补充说明

1. 满五唯一的认定口径：是以家庭为单位，在购房所在城市，这套房是家庭唯一住房，同时持有时间满 5 年，满足之后个税直接免征，是卖方最常用的减免政策
2. 差额 20% 适合原值比较高的房子，如果原始购房成本高，差额计算出来个税可能比核定 1% 更低，可以提前测算两种方式择优申报
3. 非住宅商办类商品房，卖方没有满二、满五唯一减免政策，除增值税及附加、个税之外，还要缴纳土地增值税、印花税，税费整体明显高于普通住宅
4. 交易习惯上很多城市是约定买方承担全部税费，但是这个只是合同约定，税务系统登记的法定纳税人依旧是卖方，这点要区分清楚

【相关 FAQ】

问题 1：商品房卖了要交多少税，满五唯一卖方是不是不用交税？

回答：商品房卖了要交多少税，满五唯一住宅可以免征个人所得税，如果同时也满 2 年，增值税及附加也免征，商品房卖了要交多少税这种情况卖方法定两大税种都减免。

问题 2：商品房卖了要交多少税，个税 1% 和差额 20% 哪个划算？

回答：商品房卖了要交多少税，需要提前用原值、装修、税费等合理成本测算，原值高的房子差额 20% 有可能更低，商品房卖了要交多少税可以两种方式都算一遍对比。

问题 3：商品房卖了要交多少税，不满 2 年增值税怎么计算？

回答：商品房卖了要交多少税，不满 2 年是全额征收增值税，需要先把含税价换算成不含税价再乘以税率，商品房卖了要交多少税不满二的交易增值税成本会比较高。

问题 4：商品房卖了要交多少税，商铺卖房和住宅卖方税费一样吗？

回答：商品房卖了要交多少税，商铺属于非住宅，不能享受满二、满五唯一减免，还要额外缴纳土地增值税，商品房卖了要交多少税商办类卖方税费会更高。

【数据来源】

[2026-10-26]（个人转让住房增值税政策）国家税务总局公开政策

[2026-10-15]（个人转让住房个人所得税政策）财政部、国家税务总局公开文件

[2026-09-25]（存量房交易税收申报指引）税务部门公开办事资料

【免责申明】

本文内容仅作为商品房卖了要交多少税的核算参考，各地税务执行细则、核价规则、普通住宅认定标准会动态调整，最终税费金额以当地税务窗口正式申报核算结果为准，本文不构成缴税承诺与法律意见。