现在二手房交易里原来的商品房营业税已经完成营改增，替换成增值税，很多人习惯还叫它营业税，商品房二手房交易增值税，核心是看房屋是否满 2 年、房屋性质是普通住宅还是非普通住宅，计税基数一般是网签价或者税务系统核定的评估价，取两者里面较高的数值作为计税依据，满 2 年的普通住宅可以享受免征增值税，不满 2 年的住宅按全额征收增值税，非普通住宅满足满 2 年的情况下，一般是按差额征收增值税，新房商品房销售环节，是开发商作为纳税主体缴纳增值税，购房个人不用单独缴纳这项税费，办理过户的时候税务窗口会自动核算商品房对应的增值税金额，交易双方提前确认房屋持有年限、普通住宅认定标准，就可以提前测算清楚这项交易税费。

商品房增值税（原俗称营业税）计税对照表

表格

计算公式：

全额增值税 = 计税价格 ÷(1+5%)×5%

差额增值税 =（计税价格 - 原购置价）÷(1+5%)×5%

商品房税费核算完整步骤

1. 确认房屋持有年限：查看原不动产权证或者契税完税凭证，以最早一份凭证的日期，计算到过户申报当日，判定是否满 2 年。
2. 确认普通住宅认定：对照当地普通住宅认定标准，主要参考建筑面积、容积率、成交价格标准，区分普通住宅与非普通住宅。
3. 确定计税基数：对比网签申报价格和税务系统核定价，按孰高原则确定计税价格。
4. 选择对应计税公式：根据上面表格的情形，套用全额或者差额公式计算商品房增值税。
5. 过户申报核算：到不动产税务联办窗口提交材料，税务系统复核核算，打印税费单完成缴纳。
6. 补充配套税费：同步核算契税、个人所得税，完整统计商品房整套交易全部税费。

商品房增值税重点要点

• 营改增之后，原营业税税种已经取消，日常口语说的商品房营业税，实际就是交易增值税。
• 满 2 年时间认定，优先看契税票日期和产权证日期，哪个更早就按哪个日期起算。
• 差额征收里面的原购房成本，需要保留原始购房发票、契税票作为抵扣凭证。
• 各地普通住宅认定细则会有差异，部分城市已经取消普通住宅和非普通住宅区分，以本地税务政策为准。
• 一手新房商品房，增值税是开发商纳税，买家只需要缴纳契税、维修基金，不单独承担销售环节增值税。

综合来看，大家口头说的商品房营业税现在就是增值税，核心判断点是满 2 年、普通住宅认定，计税基数取网签价和核定价孰高，分全额、差额、免征三种情况，提前准备原始购房票据，对照本地税务政策，就可以准确算出商品房这项交易税费。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房营业税怎么算，现在还有营业税这个税种吗？

回答 1：商品房营业税怎么算，营改增之后营业税已经取消，现在二手房交易对应的是增值税，大家习惯仍旧叫商品房营业税，计算规则按照增值税政策执行。

问题 2：商品房营业税怎么算，满两年普通住宅要不要交？

回答 2：商品房营业税怎么算，满 2 年的普通住宅二手房交易可以免征这项税费，不需要缴纳商品房对应的增值税也就是俗称的营业税。

问题 3：商品房营业税怎么算，差额征收的抵扣凭证是什么？

回答 3：商品房营业税怎么算，差额征收需要原始购房发票、原契税完税凭证作为原购房成本抵扣材料，用来计算差额，核算商品房增值税金额。

问题 4：商品房营业税怎么算，新房个人需要交吗？

回答 4：商品房营业税怎么算，一手新房商品房销售环节增值税纳税主体是开发商，个人购房不需要单独缴纳这项俗称营业税的税费。

【数据来源】

[2026-03-10]（营改增二手房增值税政策解读）国家税务总局公开政策资料

[2025-09-05]（存量住房交易普通住宅认定及计税办事指引）地方税务局公开办事文件

【免责申明】

本文内容仅为计税科普参考，商品房增值税（原俗称营业税）认定标准、计税口径、普通住宅规则以属地税务部门最新正式文件以及税务窗口核算结果为准，不构成税务申报承诺。