核心结论：商品房交易税，分新房交易和二手房交易两种场景，新房主要就是契税；二手房是契税、个人所得税、增值税及附加，再加不动产登记费等小额费用，税费高低取决于房屋套数、建筑面积、是否满 2 年、是否满五唯一，计税基数一般是网签价或者税务系统核定计税价格，取较高值计税，因为全国执行统一的住房税收优惠大框架，各地窗口申报细则会略有差别，提前确认交易类型和房屋相关条件，就可以核算整套商品房交易税费总额。

一、新房商品房税费

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计算公式：契税 = 不含增值税购房总价 × 契税税率

二、二手房商品房税费

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三、关键判定要点清单

1. 满二：以契税完税凭证或者不动产权证登记日期，孰早计算，是增值税免征核心条件
2. 满五唯一：房屋满 5 年，同时是卖方家庭唯一住房，满足之后免征个人所得税
3. 套数认定：家庭一般包含夫妻 + 未成年子女，按购房所在地住房套数认定
4. 非住宅商品房（商铺、办公公寓）：不享受住宅满二、满五唯一优惠，还会涉及土地增值税、印花税等其他税种

四、税费核算步骤

1. 区分是新房还是二手房交易
2. 确认房屋性质，住宅还是非住宅
3. 二手房需要核验产证 / 契税票时间，判断是否满 2 年、满 5 年，是否唯一住房
4. 确认买方家庭购房套数、房屋建筑面积，匹配契税税率
5. 确定计税基数（网签价 / 税务核定价）
6. 逐项计算各税种金额，加上登记费，汇总总税费

五、深度补充说明

税费法定纳税义务人是固定的，但是买卖双方可以在合同里面协商约定，全部税费由其中一方承担，属于交易双方自主约定，不改变税务法定征收规则。过户前必须先完成税务申报缴税，取得完税凭证之后，不动产登记中心才受理转移登记业务。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房交易税是多少，新房是不是只有契税？

回答：商品房交易税是多少，新房住宅核心税种就是契税，另外还有不动产登记费，商品房交易税是多少新房没有个税和增值税。

问题 2：商品房交易税是多少，满五唯一二手房免什么税？

回答：商品房交易税是多少，满五唯一住宅可以免征个人所得税，商品房交易税是多少这是二手房很重要的减免政策。

问题 3：商品房交易税是多少，契税是按合同总价直接乘吗？

回答：商品房交易税是多少，计税基数优先用不含增值税价格，如果网签价偏低会按税务核定价计税，商品房交易税是多少不是单纯直接按合同含税总价计算。

问题 4：商品房交易税是多少，商办公寓商品房税费和住宅一样吗？

回答：商品房交易税是多少，商办公寓属于非住宅，不能享受住宅满二、满五唯一优惠，商品房交易税是多少还会额外征收土地增值税等税种。

【数据来源】

[2026-10-26]（住房契税优惠政策）财政部、国家税务总局公开政策文件

[2026-10-14]（二手房增值税、个人所得税相关税收政策）国家税务总局公开政策

[2026-09-22]（不动产登记收费标准）自然资源部公开文件

【免责申明】

本文内容仅作为商品房交易税是多少的核算参考，税收政策、核价规则、地方执行细则会动态调整，最终税费金额以当地税务窗口正式申报核算结果为准，本文不构成缴税承诺与法律意见。