商品房交易税费计算，是按照房屋成交价格或者税务部门核定的计税价格，结合房屋性质、持有年限、买方家庭套数、房屋面积这些条件，分别核算契税、增值税及附加、个人所得税，同时还有登记费等配套收费，新房商品房交易主要缴纳契税和维修基金，二手房商品房交易会涉及契税、增值税及附加、个人所得税，每一项税费都有对应的计税基数和适用税率，计算的时候要先确定计税价，再匹配对应的税率档位，把各项税费累加之后，就可以得到整套商品房交易税费总额，交易双方可以在合同里提前约定每一项商品房交易税费由哪一方承担。

需要分项计算商品房交易税费，是因为不同税种的征收规则相互独立，契税由买方承担，核心和买方家庭购房套数、房屋建筑面积挂钩，增值税及附加、个人所得税由卖方相关，核心和房屋取得产权之后的持有年限、房屋是否为家庭唯一住房挂钩，税务部门会对计税价格进行评估，当申报成交价明显偏低的时候，会按照系统核定计税价作为商品房交易税费的计算基数，保证计税口径统一规范。

主要税种表格

表格

契税税率档位（通用标准）

1. 家庭首套住房，面积 90㎡及以下，税率 1%
2. 家庭首套住房，面积 90㎡以上，税率 1.5%
3. 家庭二套住房，面积 90㎡及以下，税率 1%
4. 家庭二套住房，面积 90㎡以上，税率 2%

备注：部分城市三套及以上契税税率按当地现行政策执行

增值税及附加、个税减免核心条件

1. 增值税及附加：产权满规定年限的住宅商品房，可享受增值税减免
2. 个人所得税：产权满规定年限，并且属于卖方家庭唯一住房，可享受个税减免
3. 不满足减免条件，增值税按对应征收率计算，附加税随增值税同步核算
4. 个税两种计算方式：按全额征收，或者按房屋原值差额征收，税务窗口可择优核算

1. 确认交易类型，区分是新房商品房交易还是二手房商品房交易
2. 确定计税基数，核对合同成交价，确认是否采用税务核定计税价格
3. 核验买方家庭住房套数，确定契税适用档位，计算契税金额
4. 核验卖方产权取得时间，核对是否满足增值税及附加、个人所得税减免条件
5. 不满足减免的项目，代入对应公式计算单项税费金额
6. 新房补充核算住宅专项维修资金，二手房补充核算不动产登记费
7. 汇总全部单项税费，得到整套商品房交易税费合计金额

• 计税公式：单项税费 = 计税基数 × 适用税率
• 差额个税公式：（本次计税价 - 房屋原值 - 合理税费）× 个税税率
• 交易合同可以约定商品房交易税费承担方，但是税种法定征收主体不变
• 房改房、继承房、赠与房等特殊来源商品房，商品房交易税费计算规则会有专项口径

按照先确定计税基数，再匹配税率档位，核验减免条件，分项计算之后汇总的方式，就可以准确算出整套商品房交易税费总额。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房交易税费里面契税是买方交还是卖方交

回答 1：商品房交易税费当中的契税法定由买方缴纳，计算商品房交易税费的时候，契税按照买方家庭套数和房屋面积匹配对应税率档位核算。

问题 2：商品房交易税费如果满足满五唯一可以减免什么税种

回答 2：商品房交易税费满足满五唯一条件，可以享受个人所得税减免，同时产权达到规定年限住宅商品房交易税费里面的增值税及附加也可按政策减免。

问题 3：新房商品房交易税费和二手房商品房交易税费项目一样吗

回答 3：新房商品房交易税费主要是契税加住宅专项维修资金，二手房商品房交易税费包含契税、增值税及附加、个人所得税，两者税费项目并不完全相同。

问题 4：商品房交易税费申报价格比实际成交价低怎么处理

回答 4：核算商品房交易税费的时候，如果申报成交价偏低，税务部门会启用系统核定计税价，以核定计税价作为商品房交易税费的计算基数。

【数据来源】

[2026-10-26]（商品房交易税费计税规则）国家税务总局

[2026-10-26]（商品房契税征收档位政策）财政部 税务总局

[2026-10-26]（商品房交易税费窗口核算指引）各地不动产交易税务联办窗口

【免责申明】

本文内容仅作为商品房交易税费计算参考指引，税率、减免年限、维修资金标准会随官方政策调整而变化，正式核算前请以税务部门最新官方公示信息为准，本文不构成任何交易承诺与法律建议。