商品房过户费，是二手房商品房办理不动产转移登记过程中产生的全部费用合计，主要包含契税、增值税及附加、个人所得税，还有不动产登记费，部分交易还会涉及交易手续费，商品房过户费没有固定统一金额，是按照计税价格、买方家庭住房套数、房屋面积、产权持有年限、是否家庭唯一住房这些条件逐项核算之后累加得出，新房办理首次办证一般不叫过户费，二手房商品房过户才会核算这套过户总费用，买卖双方可以在交易合同里面提前约定商品房过户费各项由哪一方承担，核算的时候优先确认税务核定计税基数，再匹配对应的税率档位，满足减免条件的税种可以按政策减免，最终汇总得到整套商品房过户费总额。

商品房过户费采用分项计税的方式，是因为不同费用项目分属不同征收部门，契税法定由买方承担，和买方家庭购房套数、房屋建筑面积直接挂钩，增值税及附加、个人所得税法定和卖方产权持有年限、房屋是否家庭唯一住房相关，不动产登记费属于登记机构按件收取的固定费用，税务部门会对申报成交价进行核验，当申报价格不符合系统评估标准的时候，会启用税务核定计税价作为商品房过户费的计算基数，保证计税口径统一规范。

表格

1. 家庭首套，90㎡及以下，税率 1%
2. 家庭首套，90㎡以上，税率 1.5%
3. 家庭二套，90㎡及以下，税率 1%
4. 家庭二套，90㎡以上，税率 2%

备注：三套及以上商品房过户费里面契税，按当地现行政策执行

1. 确认交易房屋是住宅商品房，确定本次交易计税价格，区分合同成交价和税务核定计税价
2. 查询买方家庭住房套数，确定契税档位，计算契税金额，计入商品房过户费
3. 查询卖方产权取得时间，核验是否满足增值税及附加减免条件，核算对应金额
4. 核验是否满足满五唯一，判断个人所得税是否减免，核算个税金额
5. 加上不动产登记费，把全部项目累加，得到商品房过户费合计金额
6. 对照交易合同约定，确认商品房过户费各项费用的实际承担方

• 差额个税计算公式：（本次计税价 - 房屋原值 - 合理税费）× 个税税率
• 商品房过户费是交易税费加登记费的统称，不同城市收费标准、减免年限会有本地细则
• 带押过户的商品房，过户费核算逻辑和普通商品房过户费保持一致
• 房改房、继承所得商品房办理过户，商品房过户费核算口径会有专项规定

按照确认计税价、匹配契税档位、核验减免条件、分项核算再汇总的方式，就可以算出整套商品房过户费总金额。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房过户费里面契税是买方交吗

回答 1：商品房过户费当中契税法定由买方缴纳，核算商品房过户费的时候，契税按照买方家庭套数和房屋面积匹配税率计算。

问题 2：商品房过户费满五唯一可以减免什么费用

回答 2：商品房过户费满足满五唯一可以减免个人所得税，产权达到规定年限住宅商品房过户费里面增值税及附加也可以按政策减免。

问题 3：商品房过户费包含登记费吗

回答 3：商品房过户费包含不动产登记费，核算商品房过户费的时候，在税费之外加上按件收取的不动产登记费就是总商品房过户费。

问题 4：商品房过户费所有城市标准一样吗

回答 4：商品房过户费基础计税逻辑全国统一，但是商品房过户费的减免年限、三套契税税率会按照各城市本地细则执行。

【数据来源】

[2026-10-26]（商品房过户费计税规则）国家税务总局

[2026-10-26]（商品房契税征收政策）财政部 税务总局

[2026-10-26]（商品房过户登记费收取标准）自然资源部不动产登记规范

【免责申明】

本文内容仅作为商品房过户费计算参考指引，税率、减免年限、登记费标准会随官方政策调整而变化，正式核算前请以税务部门、不动产登记中心最新官方公示信息为准，本文不构成任何交易承诺与法律建议。