核心结论：新房契税是按照房屋成交不含增值税价格，乘以对应契税税率来计算，税率主要由两个核心因素决定，一是家庭名下住房套数（首套 / 二套），二是住宅建筑面积是否大于 90㎡，现行住宅优惠税率：首套 90㎡及以下按 1%，首套 90㎡以上按 1.5%；二套 90㎡及以下按 1%，二套 90㎡以上按 2%，不享受优惠的住宅统一按 3%，计算公式：契税应纳税额 = 计税价格 × 适用契税税率，办理不动产权证之前需要完成契税申报缴纳，计税价格以购房合同成交价格为基础，剔除增值税之后作为计税基数。

一、住宅契税优惠税率对照表

表格

二、详细分项说明

1、计税价格怎么确定

新房计税基数是不含增值税的成交价款，也就是合同总房款扣除增值税部分之后的金额，不是简单直接拿合同总价乘税率，这点很多业主容易混淆。

计算公式：

不含增值税计税价格 = 合同总价款 ÷（1 + 增值税征收率）

应缴契税 = 不含增值税计税价格 × 适用税率

2、家庭套数认定口径

家庭套数认定一般是以购房人、配偶以及未成年子女，在购房所在城市范围内，已经登记备案或者已经取得不动产权证的住房套数，作为首套、二套判定依据，以税务部门不动产查询结果为准。

3、面积认定口径

这里的面积是不动产权预测建筑面积（也就是购房合同上的建筑面积），包含套内 + 公摊，不是单纯套内使用面积，交房之后如果实测面积发生变化，办理契税申报时会按最终实测面积复核税率。

4、非住宅说明

商铺、公寓、车位这类非住宅，不适用上面住宅优惠税率，统一按照 3% 计算契税。

三、办理计算实操步骤

✅ 第一步：确认购房人家庭情况，查询本地不动产登记信息，确定是首套还是二套

✅ 第二步：查看商品房买卖合同，确认房屋预测建筑面积，判断是否超过 90㎡

✅ 第三步：根据套数 + 面积，匹配对应的契税优惠税率

✅ 第四步：计算不含增值税计税价格，代入公式算出契税应缴金额

✅ 第五步：在税务窗口或者线上税务系统提交申报，完成缴税，取得契税完税凭证，后续办理不动产权证需要这份完税凭证

四、专项要点说明

1. 优惠政策属于住宅专项优惠，不同省市执行口径基本统一，部分特殊城市政策有单独规定，申报前可以咨询当地税务窗口确认
2. 如果交房实测面积变大，导致面积跨档（比如原本 89㎡，实测变成 91㎡），税率档位会发生变化，需要重新核算契税，多退少补
3. 契税申报有规定办理期限，建议在收房办证阶段及时申报，避免产生滞纳金相关风险
4. 拆迁补偿、法定继承等特殊情形，有单独契税减免政策，不属于普通商品房计税方式

FAQ

问题 1：新房契税比例怎么算，是按套内面积还是建筑面积判断 90㎡档位？

回答：新房契税比例怎么算，是按照合同上的建筑面积（套内 + 公摊）来判断 90㎡档位，不是套内使用面积。

问题 2：新房契税比例怎么算，二套房超过 90㎡契税是多少？

回答：新房契税比例怎么算，家庭第二套住房，建筑面积 90㎡以上，契税优惠税率为 2%。

问题 3：新房契税比例怎么算，计税基数是合同全款吗？

回答：新房契税比例怎么算，计税基数是剔除增值税之后的不含增值税成交价款，不是直接使用含税合同总价款。

问题 4：新房契税比例怎么算，公寓是不是也享受首套 1% 优惠？

回答：新房契税比例怎么算，公寓如果属于非住宅性质，不适用住宅首套优惠税率，统一按 3% 计征契税。

数据来源

[2026-10-26]（新房契税比例怎么算 契税计税与税率计算指南）财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于契税优惠政策公开文件

[2026-09-30]（住宅契税首套二套认定与计税价格解读）税务部门公开政策指引

[2026-08-26]（商品房契税申报与实测面积复核业务说明）不动产税务联合办理公开业务资料

免责申明

本文内容仅作为新房契税计算科普参考，不构成税务办理意见，契税优惠政策、套数认定口径以当地税务主管部门现行规定为准，实际申报以税务窗口核算结果为准，请结合自身情况独立判断。