核心计算总览

二手房子税率计算，核心税种是契税、个人所得税、增值税及附加，计税基数一般取网签价与税务核定价二者较高值，是否减免要看房屋年限（满 2 年 / 满 5 年）、是否卖方家庭唯一住房、买方首套 / 二套、房屋面积，还有普通住宅 / 非普通住宅认定。

二手房子税率对照表

表格

分项深度计算说明

✅ 契税（买方必缴）

计算公式：契税 = 计税价格 × 适用契税税率

• 首套 90㎡以内，税率 1%，适合刚需小户型
• 首套 90㎡以上，税率 1.5%
• 二套 90㎡以内，税率 1%
• 二套 90㎡以上，税率 2%

注意：很多城市限购政策下，第三套及以上住宅不再享受优惠税率，按当地规定税率征收。

✅ 个人所得税（卖方）

两种征收方式，税务窗口择优适用：

方式 1 核定征收：个税 = 计税价 × 1%

方式 2 差额征收：个税 =（本次计税价 − 原购房价 − 原契税、装修、贷款利息等合理成本）× 20%

免征条件：满五唯一，也就是不动产权证满 5 年，同时是卖方家庭名下唯一住房。

✅ 增值税及附加（卖方）

不满 2 年住宅：

增值税 = 计税价 ÷ (1+5%) × 5%

附加税包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，是在增值税税额基础上按比例计算。

满 2 年普通住宅：增值税免征

满 2 年非普通住宅：多数城市按差额计征增值税，以当地税务口径为准

✅ 特殊房屋补充

划拨土地房改房、经适房，过户还会涉及土地出让金，不属于上述三大税种，按当地标准单独核算。

计算实操步骤

1. 确认不动产权证登记时间，判断是否满 2 年、满 5 年
2. 查询卖方家庭住房套数，判断是否满足满五唯一
3. 确认买方购房套数、房屋建筑面积，确定契税税率
4. 区分普通住宅 / 非普通住宅，判定增值税征收方式
5. 确定计税基数（网签价 / 核定价取高值）
6. 分别代入公式计算契税、个税、增值税及附加
7. 合同可以约定税费由买方承担，只是合同约定，不改变法定纳税人

【相关 FAQ】

问题 1：二手房子税率怎么算的，满五唯一是不是所有税都免？

回答 1：二手房子税率怎么算的，满五唯一只是免征个人所得税，契税仍然需要买方正常缴纳，增值税要看是否满 2 年。

问题 2：二手房子税率怎么算的，网签价低是不是税就更少？

回答 2：二手房子税率怎么算的，税务系统有最低核定价，如果网签价低于核定价，会按照税务核定价作为计税基数，不能无限压低网签价来避税。

问题 3：二手房子税率怎么算的，差额 20% 和核定 1% 选哪个？

回答 3：二手房子税率怎么算的，两种方式由税务窗口核定适用，如果原购房原值高，差额 20% 可能更低；原值很低，一般核定 1% 更划算。

【数据来源】

国家税务总局二手房交易税收政策、各地不动产交易中心办税公开指引

【免责申明】

本文为税费计算科普参考，各地普通住宅认定标准、附加税比例、三套契税政策会动态调整，最终税率与核算结果以税务交易窗口现场核定为准，不构成税务筹划建议。