购买商品房契税怎么算，核心计算公式是：应纳契税 = 计税价格 × 适用契税税率。计税价格一般为商品房不含增值税的成交价格，也就是购房合同成交总价剔除增值税之后的金额，税率按照家庭住房套数、房屋建筑面积执行现行优惠税率，首套、二套、三套及以上税率标准不一样，由税务部门在办理不动产登记申报环节核定征收。契税属于购房环节重要税费，在办理不动产权证申报时缴纳，认定住房套数是按照购房人家庭（夫妻双方 + 未成年子女）在购房所在地的住房登记套数来判定。

购买商品房契税税率对照表

表格

备注：部分地区政策执行存在差异，以当地税务机关现行规定为准。

购买商品房契税计算完整执行步骤

1. 确认房屋成交总价：拿到商品房购房合同，确认合同载明的成交总价款。
2. 换算计税价格：将合同含税总价换算为不含增值税计税价，一般公式：不含税价 = 含税总价 ÷(1 + 增值税税率)。
3. 认定家庭住房套数：查询家庭在本市不动产登记记录，确认本次购房属于首套、二套还是三套及以上。
4. 确认房屋建筑面积：以不动产权属登记或者预测绘 / 实测绘证载面积为准，判断是否超过 90㎡。
5. 匹配适用税率：对照税率表，确定对应的契税税率。
6. 代入公式计算：应纳契税 = 计税价格 × 适用税率。
7. 申报缴纳：在不动产交易税务窗口或者线上税务申报系统提交资料，完成契税申报缴税，取得契税完税凭证。

购买商品房契税计算关键要点

1. 计税基数不是简单直接用合同含税总价，是剔除增值税之后的计税价格，这是计算容易出错的地方。
2. 家庭套数认定范围包含夫妻双方和未成年子女，成年子女单独购房单独认定套数。
3. 优惠税率只针对住宅类商品房，商业用房、公寓等非住宅，不享受住宅优惠税率，一般统一按 3% 征收。
4. 如果成交价格明显偏低且无正当理由，税务机关有权按照评估价格核定计税价格。
5. 期房一般在交房办证阶段申报缴纳契税，部分城市支持网签之后提前申报。
6. 契税优惠以申报缴税时点执行的现行政策为准，政策如有调整，按最新政策执行。

购买商品房契税怎么算，整体逻辑就是先确定不含增值税计税价，再根据家庭套数 + 房屋面积匹配优惠税率，相乘得到应缴税额，办理申报的时候税务系统会自动复核核算，家庭可以提前按这个公式自行预估税费，提前做好资金安排。

【相关 FAQ】

问题 1：购买商品房契税怎么算，首套房 90 平以上税率是多少？

回答 1：购买商品房契税怎么算，家庭首套住房建筑面积 90㎡以上，适用 1.5% 的优惠税率，用不含增值税计税价格乘以 1.5%，就是购买商品房契税应缴金额。

问题 2：购买商品房契税怎么算，公寓也要按这个住宅优惠吗？

回答 2：购买商品房契税怎么算，公寓如果属于非住宅性质，不适用住宅首套二套优惠税率，一般按照法定基准税率征收，这是购买商品房契税计算需要区分住宅和非住宅的要点。

问题 3：购买商品房契税怎么算，是按合同含税总价直接乘税率吗？

回答 3：购买商品房契税怎么算，不是直接用含税合同总价，计税基数是剔除增值税之后的不含税价格，这是购买商品房契税计算的核心要点。

问题 4：购买商品房契税怎么算，三套住宅还有优惠吗？

回答 4：购买商品房契税怎么算，家庭第三套及以上住宅不再享受首套二套优惠税率，一般按当地法定基准税率计算，是购买商品房契税计算的重要规则。

【数据来源】

[2026-10-24]（商品房契税计税规则与优惠税率指南）税务政务资讯媒体

[2026-09-12]（住宅契税套数认定与计税价格解析）不动产行业资讯平台

[2026-08-10]（购房契税申报常见问题参考）政务科普网站

【免责申明】

本文内容仅作为购买商品房契税计算参考，各地税收优惠政策、增值税换算口径可能存在差异，实际应缴税额以主管税务机关申报核定结果为准，本文不构成最终缴税金额承诺。