核心结论：二手房个人所得税，法定纳税义务人为卖方，主流有两种计算方式，核定征收按计税价 ×1%（部分城市是 1.5% 或 2%），另一种是查实征收按（计税价－房屋原值－合理税费）×20%；最关键减免政策是满五唯一（产权证满 5 年 + 卖方家庭唯一住房）可以免征个税，计税基数一般取网签价和税务系统评估价两者较高值，买卖双方可以在合同约定由买方承担这笔个税，但是纳税主体在税务系统仍然登记为卖方。

说明：1% 是国内绝大多数城市住宅二手房最常用核定税率，各地税务执行口径会有细微差别，核税以不动产税务窗口最终核算为准。

一、两种计税方式对照表

表格

二、满五唯一减免要点

✅ 满五：不动产权证登记时间（或契税完税时间，孰先原则）满 5 年

✅ 唯一：卖方家庭（夫妻 + 未成年子女）在本省 / 本市范围内唯一住房

✅ 同时满足两个条件 → 免征个人所得税

❌ 只满五但不是唯一住房 / 只唯一但不满五年 → 仍然需要正常征收个税

三、个税计算实操步骤

1. 查询原产权证或者契税票时间，判断是否满足满五年
2. 查询卖方家庭住房套数，确认是否家庭唯一住房
3. 确认本次交易计税基数：对比网签合同价、税务评估价，取较高的那个数值
4. 判断是否可以提供原始购房原值发票，确定是核定征收还是差额 20%
5. 代入公式计算个税金额
6. 税务窗口正式核税，出具核税单，按单据金额缴税

四、举例演示（核定 1%）

例：计税价 300 万，不满足满五唯一，采用核定征收

个税 = 3000000 × 1% = 30000 元

差额 20% 举例：计税价 300 万，原购房原值 220 万，合理扣除费用合计 20 万

个税 =（3000000 − 2200000 − 200000）×20% = 120000 元

相关 FAQ

问题 1：购买二手房个税怎么算，个税是买方交还是卖方交？

回答：购买二手房个税怎么算，税法上纳税义务人是卖方，实际交易市场很多合同约定买方承担全部税费，也就是常说的 “净得价”，属于买卖双方民事约定，不改变法定纳税主体。

问题 2：购买二手房个税怎么算，满二但是不满五要交个税吗？

回答：购买二手房个税怎么算，只满足满二，不满足满五唯一，仍然需要征收个税，满二只是增值税减免条件，不能减免个税。

问题 3：购买二手房个税怎么算，公房、房改房个税计算一样吗？

回答：购买二手房个税怎么算，房改房、公房同样适用个税规则，因为很多公房没有原始购房原值，一般采用核定征收，具体以当地税务口径为准。

问题 4：购买二手房个税怎么算，赠与得来的房子再出售个税怎么算？

回答：购买二手房个税怎么算，受赠房产再次出售，一般优先适用差额 20% 查实征收，原值按照原赠与人取得房屋的原值计算，同时同样可以适用满五唯一免征政策。

数据来源

[2026-05-22] 二手房个人所得税征收规则 税务政务公开平台

[2025-11-05] 满五唯一个税减免政策解读 不动产交易科普栏目

[2025-06-10] 核定征收与差额 20% 个税实务说明 房产税务科普媒体

免责声明

本文内容仅作为购买二手房个税怎么算的知识参考，各地核定税率、原值扣除项目、满五唯一认定范围会有地区政策差异，最终个税金额以税务窗口核税结果以及最新官方税收政策为准，不构成税务、交易法律建议。