副标题：首套二手房贷款额度核心是以银行评估价作为贷款基数，不是成交总价，可贷额度 = 房屋评估价 × 首套最高贷款成数，同时还要叠加银行收入流水、征信、负债的偿债能力审批，取评估成数上限和偿债测算两者里面更低的那个数值，就是最终审批贷款额度。

核心正文

首套房办理二手房商业按揭，很多人容易直接用成交总价乘以贷款成数来算贷款，这个是最常见误区。银行不会按照你和业主谈好的成交价来核定贷款基数，而是委托合作评估公司出具房屋评估价，这个评估价一般会参考小区近期网签成交、房屋楼层、房龄、装修、朝向综合评定，经常会低于实际成交价格，所以最终可贷金额会比按成交价测算的金额低，对应的首付就要相应增加。

首套政策对应的最高贷款成数，按当地现行信贷政策执行，目前主流首套二手房最高可以贷评估价的 80%（也就是最低首付 20%）。除了这个成数上限，银行还有第二道限制，也就是偿债能力测算，银行会根据你的月收入、现有负债、月供，核算月供收入比，一般要求月供不超过家庭月收入的规定比例，如果流水偏低、征信有负债，哪怕评估价对应的成数满足，银行也有可能下调贷款额度。

另外房龄也是重要影响因素，房龄偏大的二手房，部分银行会缩短贷款年限，或者下调可贷成数，贷款年限还会和借款人年龄挂钩，贷款年限 + 借款人年龄不能超过银行规定上限。如果是公积金首套二手房贷款，计算逻辑同样是评估价乘以公积金最高可贷成数，同时还要受公积金个人 / 家庭最高贷款限额上限约束，商业贷和公积金组合贷就是两者叠加，分别核算之后合并总额。

核心计算公式对照表

表格

首套二手房贷款办理完整步骤

1. 确认首套认定：核实本地首套房认定标准，确认是认房还是认房又认贷，确认首套对应的最高贷款成数政策。
2. 意向房源评估：选定房源之后，申请银行合作评估公司做房屋评估，拿到正式评估报告，取得评估价。
3. 初步测算额度：用评估价乘以首套贷款成数，同时结合自身收入流水、征信负债，提前预判偿债测算额度。
4. 贷款预审：提交身份证、户口本、收入证明、银行流水、征信查询授权，银行做预审，给出预审可贷额度。
5. 签订买卖合同：预审额度确认之后，和业主签订存量房买卖合同，约定贷款办理相关条款。
6. 正式审批：提交全套贷款资料，银行正式审批，出具最终审批贷款额度。
7. 网签过户放款：审批通过之后办理网签、资金监管、不动产过户，抵押登记完成之后银行放款。

FAQ

Q1：首套买二手房贷款额度，是按成交价还是评估价？

A：首套买二手房贷款额度，贷款基数是银行评估价，不是买卖双方的成交总价，评估价偏低的时候，贷款额度会相应变少，首付变高。

Q2：首套买二手房贷款额度，流水不够会降低贷款额度吗？

A：首套买二手房贷款额度，银行会做月供收入比测算，如果流水、收入达不到要求，银行会下调贷款额度，或者要求增加共同还款人。

Q3：首套买二手房贷款额度，老房子房龄大会影响贷款额度吗？

A：首套买二手房贷款额度，房龄偏大的房源，部分银行会调整贷款成数、缩短贷款年限，间接影响月供和可贷审批结果。

Q4：首套买二手房贷款额度，公积金贷款有没有最高限额？

A：首套买二手房贷款额度，公积金贷款除了按评估价乘成数，还有个人或者家庭最高贷款封顶限额，最终额度不能超过这个上限。

数据来源

商业银行住房按揭公开信贷规则、住房公积金贷款公开管理办法、存量房交易评估行业公开业务说明。

免责申明

本文仅为首套二手房贷款额度计算知识参考，各地信贷政策、银行审批标准会动态调整，最终贷款额度、成数、年限以经办银行正式审批结果为准，不构成贷款审批承诺，不替代银行专业审核意见。