二手房交易里面，契税由买方缴纳，个人所得税（个税）由卖方缴纳，两项税费计税基数一般都是税务系统认定的计税价格（通常参考网签价、评估价，取税务认可价格），契税税率根据买方家庭住房套数、房屋建筑面积确定；个税主要有两种计征方式，核定征收或者按差额征收，同时满足对应条件可以享受个税减免。提前掌握二手房个税和契税怎么算，买卖双方就可以提前试算交易成本，在签约阶段明确税费承担约定，后续网签之后到税务窗口申报，顺利取得完税凭证办理过户。

一、二手房个税和契税对照表

表格

说明：满五唯一是二手房个税最核心减免条件，满足之后可以不用缴纳个人所得税。

二、计算演示（示例，仅教学参考）

案例：计税价 100 万，买方首套，房屋面积 85㎡，卖方不满足满五唯一，选择核定征收 1%

✅ 契税 = 100 万 × 1% = 1 万元

✅ 个税 = 100 万 × 1% = 1 万元

合计税费 = 2 万元

如果是差额征收：原购房发票价格 70 万，合理扣除税费 3 万

✅ 个税 =（100 万 -70 万 -3 万）×20% = 5.4 万元

三、申报计算办理步骤

1. 完成网签备案，确定网签交易价格
2. 税务系统调取房屋原始档案，查询原购房发票、契税票、登记时间，判断是否满足满五唯一
3. 确认买方家庭住房套数、房屋建筑面积，匹配契税适用税率
4. 税务窗口确认采用核定征收还是差额征收方式，核算个税金额
5. 买卖双方按约定完成缴税，领取完税凭证，用于后续不动产过户

四、计算要点清单

• 计税价格优先采用税务系统核定价格，不是单纯以买卖双方私下成交价为准
• 套数认定是买方家庭名下住房套数，个税满五唯一认定是卖方家庭住房情况，两者认定主体不一样
• 差额征收里面的合理成本，包含原购房款、原契税、合理装修等符合税务规定的扣除项目，需要保留原始票据
• 合同可以约定税费实际由哪一方承担，但是法定纳税义务人不变
• 各地核定征收比例、契税细则存在本地差异，以当地税务部门执行口径为准

五、实操规划说明

在签约前可以提前做税费试算，确认二手房个税和契税怎么算，把税费纳入总交易预算，同时确认房屋是否满五唯一，提前预判个税是否可以免征，减少交易资金规划误差，网签之后正式申报时，以税务窗口最终核算结果为准。

通过确认套数、面积、房屋持有年限、原始购房票据，匹配税率与征收方式，就可以准确掌握二手房个税和契税怎么算，提前测算交易税费，顺利完成税务申报。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房个税和契税怎么算，满五唯一是不是两个税都免？

回答 1：二手房个税和契税怎么算，满五唯一只可以免征卖方的个人所得税，契税是买方税费，仍然需要正常缴纳，这是二手房个税和契税怎么算很容易混淆的点。

问题 2：二手房个税和契税怎么算，90 平以上首套契税是多少？

回答 1：二手房个税和契税怎么算，首套住房面积大于 90 平方米，契税税率是 1.5%，这是二手房个税和契税怎么算里面契税的标准档位。

问题 3：二手房个税和契税怎么算，核定征收和差额征收可以自己随便选吗？

回答 1：二手房个税和契税怎么算，两种征收方式由税务部门按照当地规则确定，不是买卖双方随意选择，理解二手房个税和契税怎么算需要清楚这个规则。

问题 4：二手房个税和契税怎么算，税费可以约定全部由买方承担吗？

回答 1：二手房个税和契税怎么算，法定纳税义务人不变，但是合同可以约定实际资金由买方承担，计算金额还是按照二手房个税和契税怎么算的公式核算。

【数据来源】

[2026-10-26]（二手房契税个税计税规则指南）税务不动产交易服务平台

[2026-09-30]（二手房满五唯一个税减免政策解读）房产行业资讯媒体

[2026-08-25]（二手房核定征收差额征收科普）房产科普平台

【免责申明】

本文内容仅作为税费测算参考，不构成税务申报相关建议，各地契税税率、个税征收比例、满五唯一认定细则会动态调整，实际核算请以当地税务部门窗口最终核定结果为准。