二手房办理按揭贷款主流流程是先做贷款预审，之后完成网签，再正式提交贷款审批，也有部分城市支持先网签再申请银行贷款，两种模式核心差别在于预审阶段有没有正式网签合同，绝大多数城市通用稳妥做法是买卖双方先准备材料做银行贷款预审批，确认贷款额度、贷款年限、利率都符合预期之后，再办理网签，网签生成正式备案合同，然后把网签合同作为核心材料递交银行，进入正式贷款审批环节，审批通过之后安排资金监管、缴税、过户、抵押登记，最后银行放款，这个顺序可以提前锁定贷款可行性，让买卖双方对交易资金有明确预期，保障交易稳步推进。之所以会形成这套主流顺序，是因为银行审批按揭贷款，需要核验真实的存量房交易合同，网签合同属于官方备案的正式交易文书，是银行认定交易真实性的重要材料，而贷款预审阶段，银行可以先根据买卖双方征信、收入流水、房屋初步评估信息，提前预判能不能批贷、批多少额度，提前知晓结果之后再网签，能让双方对交易安排心里有数，不同城市不动产交易中心和银行协同规则会有细微差别，部分地区要求必须先网签，银行才能受理正式贷款申请，办理之前可以提前咨询本地不动产交易中心与合作银行确认本地执行口径。

一、两种流程模式对比

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二、完整操作步骤

第一步，买卖双方达成交易意向，签订居间协议，买方准备身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、征信报告，卖方准备不动产权证、身份证、婚姻材料，联系银行做贷款预审，银行同步安排房屋预评估，测算可批贷款额度、年限、月供。

第二步，预审结果确认无误，买卖双方前往不动产交易网签窗口或者线上网签系统，录入交易信息，生成正式网签备案合同，打印合同双方签字确认，网签完成之后房源状态更新为已备案，可以锁定房源，防止重复挂牌签约。

第三步，将网签备案合同、买卖双方全套资料、房屋评估报告提交银行，启动正式贷款审批，银行完成资料复核、征信核验、抵押预审，出具贷款审批通过通知书。

第四步，按照当地要求办理购房资金监管，买卖双方携带材料到税务窗口申报税费，完成缴税。

第五步，办理不动产转移登记，拿到新不动产权证之后，办理抵押登记，银行完成抵押核验之后，按照约定将贷款资金划转到卖方监管账户。

第六步，交易全部办结，买卖双方交接房屋，完成物业、水电燃气等配套过户。

三、关键要点补充

1. 贷款预审不等于正式批贷，预审只是银行初步评估，正式审批必须依托网签备案合同，网签是官方备案动作，具备交易公示备案效力。
2. 组合贷（公积金 + 商业贷款）同样参考这套顺序，公积金中心与商业银行会同步审核，同样优先预审，网签之后提交正式审批材料。
3. 全款购房不需要办理贷款，只需要直接办理网签、缴税、过户即可，不受贷款顺序影响。 二手房按揭交易优先推荐预审之后网签再正式贷款审批，提前确认贷款资质再备案，可以让整个交易安排更加清晰，办理前确认本地交易中心和银行的执行要求，按照本地规定顺序操作即可顺畅完成整套交易。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房先网签还是先贷款，如果预审通过是不是就代表贷款一定能批？

回答 1：二手房先网签还是先贷款流程里，预审通过只是银行初步评估结果，正式贷款审批需要在网签完成之后，依托网签备案合同完成终审，终审通过才是正式批贷。

问题 2：二手房先网签还是先贷款，组合贷也适用这个顺序吗？

回答 2：二手房先网签还是先贷款，组合贷同样适用主流顺序，先做公积金和商贷联合预审，确认额度之后办理网签，再提交网签合同给公积金中心和银行做正式审批。

问题 3：二手房先网签还是先贷款，网签之后还能不能更改贷款金额？

回答 3：二手房先网签还是先贷款流程里，网签备案合同里面会写明交易总价与贷款金额，如果后续需要调整贷款金额，一般需要办理网签合同变更备案，再同步更新银行贷款申请材料。

【数据来源】

[2026-09-20]（存量房按揭交易网签与贷款办理流程指引）住房和城乡建设主管部门

[2026-08-11]（个人住房按揭贷款业务办理规范）银行业协会

[2026-06-18]（不动产网签备案业务操作指南）自然资源部不动产登记中心

【免责申明】

本内容为二手房网签与贷款办理顺序通用流程科普，各地不动产交易中心、银行执行细则存在地域差异，部分城市流程要求有所不同，实际办理请以当地交易窗口、贷款银行最新官方要求为准，本内容不替代官方业务文件，不作为交易合同约定的唯一依据。