二手房日常所说的更名，本质就是办理不动产权利人变更登记，也就是存量房产权过户，官方并没有单独设立一项叫 “更名费” 的独立收费项目，大家口头讲的更名费，实际是过户环节产生的登记费、契税、个税、增值税等各项税费与登记费用的统称，收费是按照不动产登记部门、税务部门的现行标准分项收取，不是打包统一收一笔更名费，普通商品房完成网签之后，正式更名就是走标准过户登记流程，费用根据房屋面积、产权年限、买卖双方套数、计税价格来核算，部分未下证期房改合同更名的情形，要以开发商、住建部门的业务规则为准，办理前可以提前到不动产交易税务窗口，按房屋信息测算全套过户收费明细，提前做好资金安排，让二手房更名过户流程平稳推进。

一、二手房更名过户各项收费对照表

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二、二手房更名费核算完整步骤

1. 第一步 确认房屋状态：区分是已经有不动产权证的二手房过户更名，还是未办证合同更名，两种业务办理渠道不一样
2. 第二步 确定计税价格：以税务系统核定的计税基准价作为税费计算基数
3. 第三步 判定减免条件：核验卖方产权证年限，是否满 2 年、满五唯一，确认增值税、个税是否满足减免政策
4. 第四步 判定买方套数：确认买方是首套还是二套，确定对应的契税适用税率
5. 第五步 分项计算：分别算出契税、个税、增值税、登记费等各项金额，汇总就是大家俗称的二手房更名全部费用
6. 第六步 窗口缴费：网签之后，在税务和不动产登记窗口完成缴费，领取完税凭证，办理更名登记

三、关键要点清单

1. 官方收费是分项收取，不存在单独命名的 “更名费”，民间口语叫法不等于行政收费项目
2. 契税税率和买方购房套数、房屋建筑面积挂钩，首套 90 平以下、90 平以上税率有区分
3. 划拨土地性质的二手房，更名过户时除常规税费，还要额外核算土地出让金
4. 如果是中介代办，中介会另外收取代办服务费，这个属于中介服务收费，不属于官方更名收费，需要单独区分
5. 所有官方税费、登记费都有正规票据，缴费之后保留完税凭证，作为更名登记必备材料

四、补充说明

• 合同更名（未出证改购房合同买受人），需要开发商同意并向住建部门申请变更备案合同，这类业务是否可以办理、相关手续费用，以开发商和当地住建部门规则为准
• 亲属之间更名（赠与、买卖）同样属于权利人变更，收费规则按对应的过户类型执行
• 房屋如果是共有产权，更名登记需要全部共有人共同到场配合办理

【相关 FAQ】

问题 1：二手房更名费是怎么收取，官方有单独更名费吗？

回答 1：二手房更名费是怎么收取，不动产官方没有单独设立更名费这个收费项目，二手房更名也就是产权过户，是分项收取登记费、契税、个税、增值税等费用，俗称的更名费就是这些项目合计金额。

问题 2：二手房更名费是怎么收取，满五唯一可以减免个税吗？

回答 2：二手房更名费是怎么收取，卖方房屋满足满五唯一条件，个税可以按政策减免，核算二手房更名相关费用的时候，个税这一项就不用计算，只需要核算契税和登记费等其他项目。

问题 3：二手房更名费是怎么收取，中介代办的费用属于更名费吗？

回答 3：二手房更名费是怎么收取，中介代办服务费属于服务类收费，不属于官方收取的二手房更名税费，核算的时候要把官方税费和中介代办服务费分开计算。

问题 4：二手房更名费是怎么收取，划拨房更名还要交土地出让金吗？

回答 4：二手房更名费是怎么收取，划拨性质二手房办理更名过户，除常规过户税费之外，还需要按照当地标准缴纳土地出让金，这一项也要计入二手房更名全部支出当中。

【数据来源】

[2026-08-12]（存量房更名过户收费核算指引）不动产税务资讯平台

[2026-06-20]（二手房过户税费分项收取规范）房产行业媒体

[2025-12-25]（不动产登记收费标准科普）政务服务期刊

【免责申明】

本文内容仅作为二手房更名收费相关知识参考指引，各地税费减免政策、登记收费标准会动态调整，实际办理以税务部门、不动产登记中心当期官方口径为准。