二手房交易主要税费就是契税、个人所得税、增值税及附加这三大核心税种，另外还有少量工本费、交易手续费等行政收费，部分特殊情况会涉及印花税，普通住宅买卖现在一般免征印花税，税费承担习惯上买卖双方协商，但是法定纳税义务人是明确区分的，契税法定是买方缴纳，个税、增值税法定是卖方缴纳，实际交易很多合同会约定全部税费由买方承担，这个属于双方约定，提前了解二手房房屋交易税有哪些，签约之前就可以把税费预算算清楚，同时注意满五唯一、满二这些减免条件，会直接影响个税和增值税能不能减免。

二手房税费最大特点就是跟房屋持有年限、是否家庭唯一住房、房屋面积、买方套数强相关，也就是大家经常听到的满二免增值税、满五唯一免个税，这两个减免政策是二手房税费里面最关键的，同样一套房子，是否满二、是否满五唯一，税费差额会非常大。

一、核心税种对照表

表格

二、契税现行主流税率（普通住宅）

✅ 首套房：

• 90㎡及以下：1%
• 90㎡以上：1.5% ✅ 二套房：
• 90㎡及以下：1%
• 90㎡以上：2%

提示：部分城市二套契税政策有差异，以当地税务口径为准，三套房一般按 3% 征收。

三、详细办理要点

1. 计税基数 税务窗口不是直接按买卖合同写的成交价，是系统核定价和合同成交价两者取高值作为计税基数，如果合同价格明显偏低，税务会启动评估核价。
2. 年限认定 满二、满五的起算时间，一般是看契税完税时间或者不动产权证登记时间，孰先原则，不是按交房时间。
3. 满五唯一认定 是卖方家庭（夫妻 + 未成年子女）名下，这套房是唯一住宅，同时持有满五年，才可以享受个税免征。
4. 非住宅（商铺、公寓、写字楼） 税费体系不一样，除上面税种，还会有土地增值税，税负明显高于普通住宅。

四、重点关注清单

✅ 提前核验：签约前确认房产证 / 契税票时间，判断是否满二、满五唯一

✅ 合同约定：合同写明税费由哪一方承担，避免后期争议

✅ 核价风险：低价做合同价存在税务核价风险，不建议刻意低报

✅ 房屋性质：普通住宅和商办类房屋税费差别很大

✅ 家庭套数：买方套数直接决定契税税率，卖方套数决定个税减免资格

FAQ

问题 1：二手房房屋交易税有哪些，满二是不是所有税都免？

回答：二手房房屋交易税有哪些，满二只是免征增值税及附加，契税、个人所得税还是正常征收，只有同时满足满五唯一，个税才可以免。

问题 2：二手房房屋交易税有哪些，个税是必须按差额 20% 吗？

回答：二手房房屋交易税有哪些，两种征收方式，一种是（现售价 - 原购入成本 - 合理税费）×20% 差额征收，很多地方也支持核定征收，一般是计税价 1%，以当地税务执行口径为准。

问题 3：二手房房屋交易税有哪些，契税是卖方交还是买方交？

回答：二手房房屋交易税有哪些，契税法定纳税义务人是买方，个税、增值税法定是卖方，只是实务中很多合同约定全部税费由买方承担，属于双方协商约定。

问题 4：二手房房屋交易税有哪些，年限是按房产证时间还是契税票时间？

回答：二手房房屋交易税有哪些，满二、满五认定采用孰先原则，契税完税凭证时间和不动产权证登记时间，哪个更早，就按哪个时间起算。

免责声明

本内容仅作为二手房交易税种科普参考，各地税率、核定征收比例、普通住宅认定标准、减免政策会动态调整，不构成税务核算承诺，最终税费以房屋属地税务部门窗口核算结果为准。