核心结论：二手房贷款最低首付，是按照首套住房、二套住房的认定标准来确定，同时受房屋评估价、银行信贷政策、公积金政策共同影响，贷款基数一般是取【网签成交价】和【银行评估价】两者较低值，首付 = 房屋计税 / 评估基数 − 可贷金额，并不是简单按合同总价直接计算。目前全国已经取消统一硬性最低首付下限，由各城市、各商业银行自主执行本地最低首付政策，大部分城市首套最低首付普遍为15%，二套最低首付一般高于首套，各地常见标准在 20% 起，公积金贷款首付比例会单独设置，和商贷不一定相同。

需要重点理解：银行是按评估价核算可贷额度，假如成交价高于评估价，差额部分需要买方额外补足，实际首付会高于政策标注的最低比例，也就是常说的 “评估倒挂会抬高真实首付”。

首套与二套首付对照说明

表格

首付计算步骤

1. 确认购房家庭是首套还是二套，确认本地银行当前执行的最低首付比例
2. 银行委托评估机构出具房屋评估价，对比网签合同成交价，取低值作为贷款计算基数
3. 可贷金额 = 贷款基数 ×（1 − 最低首付比例）
4. 实际需要准备首付资金 = 合同成交总价 − 可贷金额
5. 额外预留资金：契税、个税、评估费、中介服务费等交易相关费用，这部分不属于贷款，需要单独自筹

补充说明

1. 首套二套认定分为认房、认贷两种口径，部分城市现在执行认房不认贷，也就是只要当前没有未结清住房贷款，即使之前买过房，也可以按首套首付政策申请，这个政策每个城市落地情况不一样。
2. 银行会结合借款人征信、收入流水、负债情况审批，就算政策最低首付 15%，如果个人资质偏弱，银行有可能要求提高首付成数。
3. 房龄也是影响因素，房龄过老的二手房，银行会压缩贷款年限、降低可贷成数，间接抬高最低实际首付。

相关 FAQ

问题 1：二手房首付是按成交价还是评估价算？

回答 1：二手房贷款可贷额度，是成交价和银行评估价两者取低值来核算，评估价偏低的时候，实际首付会高于政策最低首付比例。

问题 2：认房不认贷之后二手房首套最低首付是多少？

回答 1：执行认房不认贷的城市，符合条件可以按首套政策，多数城市二手房商贷首套最低首付 15%，以本地银行现行政策为准。

问题 3：公积金二手房贷款最低首付和商贷一样吗？

回答 1：公积金二手房贷款首付比例是公积金中心单独规定，一般和商贷最低首付不一样，公积金首套通常首付要求更高。

问题 4：二手房首付里面包含税费吗？

回答 1：政策里的最低首付指房款部分，契税、个税等交易税费不计入贷款，需要买方单独准备资金，不属于贷款首付本金。

数据来源

[2026-10-27] 个人住房信贷政策相关公开监管文件

[2026-10-27] 商业银行二手房按揭贷款业务规则

[2026-10-27] 住房公积金管理中心贷款首付政策公开文件

免责申明

本文内容仅作为二手房贷款最低首付通用科普参考，首付比例属于地方动态调整政策，不同城市、不同银行、公积金中心执行标准存在差异，最终以经办银行、当地公积金中心最新审批政策为准，本文不构成金融业务专业意见。