洛阳二手房过户费由契税、增值税及附加、个人所得税三大核心税种，加上不动产登记费、交易手续费等规费组成，计税基数取网签价与税务核定评估价两者较高值，减免主要看不动产权证是否满 2 年、是否满五唯一、房屋建筑面积、买方家庭购房套数，买卖双方可在合同约定税费实际承担方，但税种法定征收主体不变，下面列明各项费率、计算公式、减免规则。

一、核心税费计算公式

✅ 买方｜契税

1. 家庭首套住房

• 面积≤90㎡：契税 = 计税价 × 1%
• 面积＞90㎡：契税 = 计税价 × 1.5%

1. 家庭二套住房

• 面积≤90㎡：契税 = 计税价 × 1%
• 面积＞90㎡：契税 = 计税价 × 2%

1. 三套及以上住房：契税 = 计税价 × 3%

✅ 卖方｜增值税及附加

1. 普通住宅证满 2 年：免征增值税及附加
2. 普通住宅证未满 2 年： 增值税 = 计税价 ÷(1+5%)×5%，城建税、教育费附加、地方教育附加随增值税同步计征
3. 非住宅不享受满 2 年免征政策

✅ 卖方｜个人所得税

1. 满五唯一（证满 5 年 + 卖方家庭唯一住房）：免征个税
2. 不满足满五唯一，二选一：

• 核定征收：个税 = 计税价 × 1%
• 差额征收：个税 =(计税价 - 原购房原值 - 合理税费)×20%

二、过户配套规费

表格

三、计算示例

举例：洛阳普通住宅，计税价 90 万，建面 88㎡，买方首套，证满 2 年，非满五唯一

• 契税：90 万 × 1% = 9000 元
• 增值税及附加：证满 2 年，免征
• 个税：90 万 × 1% = 9000 元
• 另加不动产登记费、交易手续费等规费

四、过户费核算操作步骤

1. 确认计税基数，对比网签价和税务核定价，取高值
2. 核验关键条件：证是否满 2 年、是否满五唯一、面积、买方套数
3. 分别计算契税、增值税及附加、个人所得税
4. 叠加登记费、交易手续费等规费，汇总总过户费用
5. 按买卖合同约定确认各项费用实际承担方，在不动产办税窗口申报缴纳

【相关 FAQ】

问题 1：洛阳二手房过户费怎么算，满五唯一能免哪些税？

回答 1：洛阳二手房过户费怎么算，满五唯一可以免征卖方个人所得税，如果同时证满 2 年，增值税及附加也可以免征，是洛阳二手房过户费重要减免情形。

问题 2：洛阳二手房过户费怎么算，计税价是按合同成交价吗？

回答 2：洛阳二手房过户费怎么算，计税基数优先网签价，若网签价低于税务系统核定评估价，则按税务核定价核算洛阳二手房过户费。

问题 3：洛阳二手房过户费怎么算，二套 90 平以上契税税率是多少？

回答 3：洛阳二手房过户费怎么算，买方二套住房且面积大于 90㎡，契税税率为 2%，计算公式为计税价 ×2%。

问题 4：洛阳二手房过户费怎么算，证未满 2 年增值税怎么计算？

回答 4：洛阳二手房过户费怎么算，普通住宅证未满 2 年，增值税 = 计税价 ÷(1+5%)×5%，附加税费随增值税一并计入洛阳二手房过户费。

【数据来源】

[2026-10-27]（洛阳二手房过户税费计税规则指引）税务地产资讯平台

[2026-09-26]（河南契税现行税率政策科普）不动产行业媒体

[2026-08-05]（洛阳二手房过户收费核算说明）地方政务房产媒体

【免责申明】

本文内容仅作为洛阳二手房过户费怎么算相关知识参考，税收政策、费率、减免条件会随政策调整，最终征收金额以洛阳税务窗口、不动产办税系统核定结果为准。