上海市二手房个人住宅交易税费已经取消普通住宅与非普通住宅划分，整体由卖方税费、买方契税、不动产交易杂费三部分组成，全部税种统一以税务部门核定的不含增值税网签价格作为计税基数；卖方满足持有满 2 年可免征增值税，达到满五唯一条件可以同时免除增值税与个税，交易成本大幅降低；买方契税只看家庭住房套数与房屋建筑面积，分档标准清晰固定，再加上少量登记费与交易手续费，购房者可以直接对照本表逐项核算全部过户开支，提前做好购房资金规划。税费优惠政策主要面向自住刚需与改善置换群体，长期持有房源能够享受更多减免福利；买方家庭名下房产越少、房屋面积越小，对应的契税税率就越低；继承、赠与取得的房屋再次出售，个税只能采用差额 20% 征收方式，不能选择 1% 核定计税，提前核验房源来源可以规避税费预算偏差。下面先展示完整税费总表，再拆分每一项税种的优惠条件、计算公式，给出标准化核算步骤，最后配上真实房源算例，保证计算结果精准可靠。

一、上海市二手房买卖完整税费总表（个人住宅）

表格

二、分项税种深度细则

（一）卖方增值税及附加

1. 持有年限判定：按照不动产权证登记时间、契税完税时间孰先原则计算，优先选取更早的时间节点。
2. 税费构成：不满 2 年出售住房，增值税征收率 5%，城建税、教育附加、地方教育附加减半收取，综合税负稳定在 5.3%；持有满 2 年直接免税，不再区分房屋面积与类型。

（二）卖方个人所得税

1. 满五唯一认定范围：产权人、配偶以及未成年子女全家庭名下，在本市只有这一套住房，同时房屋持有满 5 年，可直接免征个税。
2. 两种计税方式：无法提供购房发票、契税单据时，统一按照核定房价 1% 核定征税；能够提供完整购房原值、税费凭证，可自愿选择差额 20% 计税；继承、赠与得来的房源再次转让，只能执行差额 20%，不能使用 1% 核定政策。
3. 额外福利：卖房后 1 年内重新购房，可申请退还已缴纳个税，按新购房款比例退税。

（三）买方契税核心规则

1. 计税基数必须剔除增值税，用不含税价格核算契税金额；
2. 家庭套数只统计购房人、配偶、未成年子女名下住房，成年子女和父母独立算作两个家庭，互不影响套数认定；
3. 政策无普宅、非普宅区分，只以 140㎡作为面积分界点，分档税率长期稳定。

（四）小额交易杂费

1. 不动产登记费：住宅每套固定收取 80 元，每多一本不动产权证书，只额外收取 10 元工本费；
2. 交易手续费：按建筑面积每平方米 5 元收取，买卖双方各自承担一半；
3. 自然人之间住宅二手房交易，全程不用缴纳印花税，只有商业用房才需要申报印花税。

三、二手房税费分步核算实操步骤

1. 第一步：调取不动产权证、契税完税凭证，核算房屋持有年限，判定增值税是否可以免征；
2. 第二步：核验房源是否满足满五唯一条件，确认个税能否直接减免；
3. 第三步：查询买方家庭住房套数，核对房屋建筑面积，锁定对应契税税率；
4. 第四步：以不动产交易中心税务窗口核定的网签价作为计税基数，不要直接采用合同成交价；
5. 第五步：依次计算增值税、个税、契税，再叠加登记费、交易手续费，汇总全部过户总费用；
6. 第六步：在购房合同里写明税费承担模式，区分买卖双方各自承担税费、卖方到手价两种约定方式，提前锁定资金预算。

四、标准房源税费计算案例

房源信息：税务核定总价 400 万元，建筑面积 110㎡，卖方房屋持有满 5 年且为家庭唯一住房；买方家庭为首套房。

1. 卖方税费：增值税免征，个税免征，无大额税费支出；
2. 买方契税：400 万 ×1%=40000 元；
3. 交易杂费：登记费 80 元 + 交易手续费 550 元； 整套二手房过户总费用合计仅 40630 元。

五、最终实操结论

优先选择满五唯一的二手房，只需要承担买方契税与少量工本费，整体交易成本最低；如果选购持有不满 2 年的房源，会产生 5.3% 的增值税，购房资金必须预留充足；买方尽量控制家庭房产套数，140㎡以内首套、二套都能享受 1% 低契税；正式网签前可以提前到税务窗口预评估计税价格，避免网签价和核定价不一致，造成税费预算出现偏差。

【相关 FAQ】

问题 1：上海市二手房税费表里满五唯一可以减免哪些税种？

回答 1：上海市二手房税费表里，房源满足满五唯一条件时，卖方的增值税及附加、个人所得税两项全部免除，仅需要缴纳买方契税，再加上少量登记费、交易手续费，能够最大限度降低二手房过户总成本。

问题 2：上海市二手房税费表里个税 1% 核定征收有哪些限制条件？

回答 2：上海市二手房税费表里，卖家无法提供完整购房原值票据，才可以按核定房价 1% 缴纳个税；继承、赠与取得的二手房再次出售，不能采用 1% 核定方式，只能按照差额 20% 据实计税；已经取消非普通住宅 2% 个税，所有住宅统一执行 1% 核定标准。

问题 3：上海市二手房税费表里契税税率由哪两项条件决定？

回答 3：上海市二手房税费表里，契税税率由买方家庭住房套数、房屋建筑面积两项条件共同决定；首套与二套房源面积≤140㎡契税均为 1%，三套及以上住房统一按照 3% 征收契税，不再区分普通与非普通住宅。

【数据来源】

[2026-04-22]（上海市二手房个人住房交易税费）上海市人民政府官网

[2026-04-20]（二手房增值税附加减半政策）国家税务总局上海市税务局官网国家税务总...

[2024-11-18]（取消普通住房与非普通住房划分）上海市房屋管理局、市税务局联合文件上海市人民...

[2026-01-28]（二手房换购住房个税退税政策）国家税务总局上海市税务局政策公告国家税务总...

[2026-10-08]（上海二手房契税分档标准）上海本地宝房产政策栏目

【免责申明】

本文整理的上海市二手房税费表，全部依据当前上海税务部门公开政策编制；税务窗口有权对明显偏低的成交价格重新核定计税价；继承、赠与房产、共有产权房屋会有特殊计税规则；最终实际缴纳税费金额，以不动产交易中心税务窗口现场核算结果为准。