徐州二手房现在交易流转环节对应的是增值税及附加，也就是大家日常口语里仍然习惯称作二手房营业税，核算核心判断节点是房屋是否满 2 年，计税基数采用税务部门核定计税价格，不再单纯使用买卖双方自行约定的网签成交价，满 2 年的住宅可以享受增值税相关减免，未满 2 年住宅按规定计算增值税，同时配套对应的附加税费，这套计算规则是按照全国不动产流转税收统一框架，结合徐州本地税务窗口执行口径落地，计算的时候要区分普通住宅与非普通住宅的执行口径，计算完成之后和契税、个人所得税合并汇总，就是整套二手房交易主要税费总额。

一、核心计算对照表

表格

补充说明：附加税费包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，是跟着增值税税额同步计算，日常口语所称二手房营业税，实际征管科目已经调整为增值税及附加。

二、计税规则设置原因

原来的二手房营业税，后续税制改革之后替换成增值税及附加，设置满 2 年减免节点，是为了支持住房正常流转，区分短期交易和长期持有房源，采用税务核定价作为计算基数，是为了统一计税标准，徐州本地税务部门按照国家统一税收政策执行，在不动产过户申报环节系统自动带入核定价，辅助买卖双方完成税费核算。

三、税费测算办理步骤

1. 查询房屋原始不动产登记时间，精准计算从登记日到过户申报日，是否满足满 2 年条件
2. 提交网签资料，税务系统出具徐州二手房税务核定计税价格
3. 判断房屋性质是住宅还是非住宅，确认是否适用住宅满 2 年减免政策
4. 如果需要缴纳，先计算增值税本金，再根据增值税金额计算附加税费，两项相加就是俗称的二手房营业税总额
5. 同步搭配计算契税、个人所得税，汇总整套徐州二手房全部交易税费
6. 确认买卖双方税费承担约定，完成申报缴税，获取完税凭证

四、总结

徐州二手房营业税，现行正式税种名称是增值税及附加，最关键判断条件就是住宅是否满 2 年，满 2 年住宅可以减免该项税费，未满 2 年按核定价换算之后乘以 5% 增值税率再加附加，计算基数以徐州税务核定价为准，办理过户前可以提前试算，最终金额以徐州税务窗口核定结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：徐州二手房营业税现在还是原来营业税税种吗？

回答 1：徐州二手房营业税现在正式征管科目是增值税及附加，大家口头依旧习惯叫徐州二手房营业税，满 2 年住宅可以享受该项税费减免。

问题 2：徐州二手房营业税计算是按网签价还是核定价？

回答 2：徐州二手房营业税计算优先采用税务部门核定计税价格，如果网签价低于核定价，徐州二手房营业税会按照核定价进行核算。

问题 3：徐州二手房营业税满 2 年是按契税票时间还是房产证时间？

回答 3：徐州二手房营业税认定满 2 年，一般按照契税完税时间或者不动产权证登记时间孰先原则判定，这是徐州二手房营业税年限认定通用口径。

【数据来源】

[2026-10-22]（徐州二手房增值税及附加征收口径）徐州税务公开资讯

[2026-09-18]（二手房流转税制改革说明）不动产税收公开资料

【免责申明】

本文内容仅用于知识科普参考，不构成缴税建议，税收政策会动态调整，徐州二手房营业税（增值税及附加）最终以徐州税务主管部门最新规定以及窗口实际核定结果为准。