核心结论：原二手房 “营业税” 已经全面营改增，现在统一调整为增值税，日常大家口头仍然习惯叫成营业税，深圳二手房住宅类增值税核心判定标准就是不动产证登记时间是否满 2 年，满 2 年普通住宅可以免征增值税，不满 2 年按照全额征收增值税，同时增值税还会同步附带城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（也就是增值税附加），计税基数以税务系统核定计税价和网签价孰高原则确定，纳税法定主体为卖方，交易合同中可以约定由买方承担该笔税费。

一、核心计算对照表

表格

计算公式：

① 不满 2 年住宅：增值税 = 税务核定计税价 ÷ (1+5%) × 5%

② 非住宅差额增值税 =（本次计税价 − 房屋原值）÷ (1+5%) × 5%

二、增值税附加（原营业税附加）

在计算出增值税金额之后，同步计算三项附加税费：

1. 城市维护建设税：增值税额 × 7%（深圳市区）
2. 教育费附加：增值税额 × 3%
3. 地方教育附加：增值税额 × 2%

附加合计综合比例为增值税额的 12%，现在政策有相关减半优惠，以深圳税务当期执行口径为准。

三、计算办理步骤

1. 查询不动产权证登记日期，确认是否满 2 年（以登记时间为准，不是购房合同签订时间）
2. 区分房屋性质：普通住宅 / 非普通住宅 / 非住宅
3. 获取税务系统核定计税价格，对比网签价格，按孰高作为计税基数
4. 对照适用公式计算增值税，再计算增值税附加
5. 到不动产交易办税窗口申报，税务系统自动核算最终金额，取得完税凭证

四、补充业务要点

1. 满 2 年普通住宅免征增值税，但是个人所得税仍然需要单独核算，满五唯一才可以免征个税
2. 继承、赠与、拆迁安置房等特殊房源，产证年限可以按政策追溯原产权取得时间
3. 深圳二手房交易，合同经常约定 “卖方净得价”，此时增值税及附加实际由买方支付，但法定纳税义务人依旧是卖方

【相关 FAQ】

问题 1：深圳二手房营业税现在还是原来的营业税吗？

回答 1：深圳二手房营业税已经营改增，现在正式税种名称是增值税，大家口头俗称依旧叫营业税，计算规则沿用原营业税满 2 年免征的核心政策。

问题 2：深圳二手房营业税满 2 年是不是全部税费都免？

回答 2：深圳二手房营业税（增值税）满 2 年普通住宅仅免征增值税，契税、个人所得税等其他交易税费仍然需要按规定申报缴纳。

问题 3：深圳二手房营业税不满 2 年是按全额还是差额计算？

回答 3：深圳二手房营业税（增值税）住宅不满 2 年是按照全额计算征收，非住宅类房源才适用差额征收方式。

问题 4：深圳二手房营业税计税价格是按网签价吗？

回答 4：深圳二手房营业税（增值税）计税基数是税务核定计税价与网签价取较高的数值，不是单纯直接使用网签价格。

【数据来源】

[2026-10-27]（营改增二手房增值税政策）财政部 国家税务总局营改增相关公开政策

[2026-09-18]（深圳二手房办税业务指引）国家税务总局深圳市税务局公开资料

[2026-08-10]（深圳存量房交易税收解读）深圳不动产交易办税公开文件

【免责申明】

本文为深圳二手房营业税（增值税）计算科普参考，税收优惠、附加减半、普通住宅认定标准会随政策动态调整，正式申报请以深圳市税务局最新官方口径为准，本文不构成税务申报专业决策依据。