核心结论：连云港二手房过户费，核心由契税、个人所得税、增值税及附加、不动产登记费组成；划拨性质房改房、经适房、回迁房额外增加土地出让金；住宅专项维修基金随房过户，正常无需重复缴纳。计税基数优先取网签申报成交价，若申报价明显偏低，税务部门按存量房评估价核定，减免条件主要看是否满 2 年、是否满五唯一、买方首套 / 二套、房屋建筑面积，最终金额以连云港不动产交易税务窗口核税结果为准。

一、住宅类过户税费计算表

表格

二、特殊项目费用

1. 土地出让金：仅土地性质为划拨的政策性住房（房改房、集资房、划拨回迁房等）上市过户需要补缴，出让性质商品房无此项，按连云港自然资源部门核算标准计算
2. 住宅专项维修资金：原业主新房阶段已缴纳，过户仅做账户更名；原业主未缴纳才需要补缴
3. 可选第三方费用（非法定过户收费）：贷款评估费、担保费，仅按揭贷款客户产生；中介佣金属于交易服务费，不属于过户税费

三、计算公式示例

举例：买方首套，面积 100㎡，成交价 100 万，产证满 2 年，非满五唯一

契税 = 100 万 ×1.5%=15000 元

个税 = 100 万 ×1%=10000 元

增值税及附加：满 2 年，免征

再加不动产登记费，即为整套过户总费用

四、过户办理计算操作步骤

1. 第一步，核验不动产权证，确认产权年限、是否满五唯一、土地性质、房屋面积
2. 第二步，签订买卖合同，完成存量房网签备案，确定网签计税价格
3. 第三步，到不动产交易税务窗口申报，系统自动核算契税、个税、增值税及附加
4. 第四步，划拨性质房屋同步核算土地出让金
5. 第五步，缴清全部税费与登记费，办理产权转移登记

五、重要说明

1. 法定承担方是政策规定，买卖双方可以在买卖合同书面约定全部税费由买方承担，属于市场常见民事约定
2. 非住宅（商铺、公寓、写字楼）不适用上面住宅标准，会增加土地增值税，印花税不再免征，计算规则完全不同
3. 网签价如果低于税务系统最低评估价，会强制按评估价作为计税基数，不能人为压低申报价来减少税费

【相关 FAQ】

问题 1：连云港二手房过户费怎么算，满五唯一能免哪一项？

回答 1：连云港二手房过户费怎么算，满五唯一住宅可以免征个人所得税，增值税仍需要单独判断是否满 2 年。

问题 2：连云港二手房过户费怎么算，契税是按总价全额算吗？

回答 1：连云港二手房过户费怎么算，契税计税基数是不含增值税的计税价格，不是直接按含税总房款全额计算。

问题 3：连云港二手房过户费怎么算，商品房二手房还要交土地出让金吗？

回答 1：连云港二手房过户费怎么算，已经是出让用地的普通商品房过户不需要缴纳土地出让金，只有划拨性质政策性住房才需要补缴。

问题 4：连云港二手房过户费怎么算，贷款评估费属于过户必收费用吗？

回答 1：连云港二手房过户费怎么算，评估费不是法定过户必收费用，只有办理银行按揭贷款才会产生该笔第三方费用。

【数据来源】

[2026-10-27] 契税法、个人转让住房个税、增值税国家统一税收政策

[2026-09-18] 连云港不动产交易中心存量房核税业务办事指引

[2026-07-20] 连云港划拨土地房改房上市补缴土地出让金公开政策

【免责申明】

本文内容仅作为连云港二手房过户费计算参考，税收优惠、登记收费、土地出让金核算标准会随属地政策调整，非住宅与特殊政策性住房认定细则存在差异，最终以连云港税务部门、不动产登记中心最新官方核定结果为准，不构成交易决策依据。