核心结论：买卖二手房个人所得税，法定纳税义务人是卖方（出售方），因为该项税收是针对卖方转让房产取得财产转让所得征收的税种；但是在实际二手房交易当中，买卖双方可以在买卖合同里面协商约定，把个人所得税最终由买方来承担，也就是常说的 “买方包税”，属于双方民事约定，不改变税法上法定纳税人身份，同时如果房源满足满五唯一条件，个人所得税可以享受免征，核算的时候需要确认产权登记满五年、卖方家庭名下唯一住房这两个条件。

一、核心规则对照表

表格

二、详细规则拆解

1、法定承担主体

根据个人所得税相关规定，个人转让自有住房取得转让收益，属于财产转让所得，纳税义务人为取得转让收入的卖方，也就是二手房出售一方，税务窗口申报的时候，申报主体是卖方。

2、交易协商约定

二手房属于市场自主交易，买卖双方可以自由协商税费分摊方案，很多交易合同会约定全部交易税费（含个税）由买方承担，这个是合同层面的民事约定，只是实际出钱方变更，税法上的法定纳税人仍然是卖方，签约时建议把个税承担方、金额预估书面写进合同。

3、个税免征条件

满五唯一：

✅ 不动产权登记时间满 5 年

✅ 是卖方家庭在本省 / 本市范围内唯一生活住房

同时满足以上两点，买卖二手房个人所得税直接免征，不需要缴纳。

4、个税两种计税方式

• 核定征收：计税价格 × 核定征收率
• 差额征收：（本次计税价 − 原购房原值 − 合理扣除费用）× 20%

三、买卖二手房个人所得税由谁承担 办理操作步骤

1. 第一步：调取不动产权证，确认产权登记年限，查询卖方家庭住房套数，判断是否满足满五唯一免征
2. 第二步：买卖双方协商，在二手房买卖合同明确个人所得税最终实际承担方
3. 第三步：税务申报，由卖方作为法定纳税主体进行申报
4. 第四步：按照合同约定，由约定承担方支付个税款项，取得完税凭证
5. 第五步：凭完税凭证继续办理不动产过户手续

四、补充说明

买卖二手房个人所得税由谁承担，区分两个概念：法定纳税人和实际付款人，签约前建议提前确认房源是否满五唯一，提前测算个税金额，并且在合同写明税费承担条款，避免交易后期产生分歧，各地税务执行细则以当地税务局公示口径为准。

【相关 FAQ】

问题 1：买卖二手房个人所得税由谁承担，法定是买方吗？

回答 1：买卖二手房个人所得税由谁承担，法定纳税义务人是卖方，并不是买方，买卖二手房个人所得税由谁承担只是交易合同可以协商由买方实际支付。

问题 2：买卖二手房个人所得税由谁承担，满五唯一还要交吗？

回答 1：买卖二手房个人所得税由谁承担，房源满足满五唯一条件可以免征个税，买卖二手房个人所得税由谁承担在免征情况下不需要缴纳。

问题 3：买卖二手房个人所得税由谁承担，可以写合同约定买方出吗？

回答 3：买卖二手房个人所得税由谁承担，可以在买卖合同约定由买方实际承担，买卖二手房个人所得税由谁承担该约定属于双方协商的民事约定。

问题 4：买卖二手房个人所得税由谁承担，差额征收是什么意思？

回答 1：买卖二手房个人所得税由谁承担，差额征收是按房产转让增值部分的 20% 计算个税，买卖二手房个人所得税由谁承担对应的计税方式可以按当地税务口径选择。

【数据来源】

[2026-10-27]（个人转让住房个人所得税政策）国家税务总局公开政策文件

[2026-10-20]（存量房交易税收申报业务指引）地方税务局公开办事指南

[2026-10-13]（二手房买卖合同税费约定规范）房产交易公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为买卖二手房个人所得税承担规则知识参考，不构成交易、税务决策建议。各地税收政策、执行口径如有调整，以税务部门官方最新公告为准，最终税费以税务窗口核定结果为准。