上海购买二手房贷款流程覆盖购房资格确认、银行预审、网签签约、贷款申请、审批批复、过户登记、抵押登记、银行放款完整全链路，支持商业贷款、公积金贷款、公积金组合贷三种主流模式，整个流程和二手房网签、不动产过户业务串联衔接，提前准备好个人征信、收入证明、房屋相关资料，按银行与公积金中心要求依次提交申请，可有序推进上海购买二手房贷款业务，让贷款审批、产权过户、抵押设立、放款节点顺畅衔接，匹配上海存量房交易现行办事规范。上海购买二手房贷款流程需要和二手房交易节点同步规划，核心原因在于二手房贷款是以本次交易的存量房屋作为抵押标的，银行以及公积金中心需要核验房屋权属、交易真实性、借款人还款能力，同时要和不动产登记部门业务联动，必须在网签完成、过户之后办理抵押登记，贷款机构才会发放贷款，熟悉完整流程可以提前排期，把银行预审、网签、预约过户、抵押、放款各项时间节点提前排布，区分纯商贷、纯公积金贷、组合贷的业务差异，适配上海本地交易办理习惯。

一、贷款前期准备

表格

二、分模式办理步骤

（一）商业贷款办理步骤

1. 选定意向银行，提交贷款预审，银行初步评估借款人资质与房屋评估值
2. 买卖双方完成存量房网签，确定成交总价、首付款金额、贷款金额
3. 正式向银行提交全套贷款申请材料，银行安排房屋评估
4. 银行完成审批，出具贷款审批批复
5. 买卖双方前往不动产登记中心办理二手房过户，取得新不动产权证
6. 银行同步办理抵押登记，抵押登记完成后银行发放贷款至卖方指定收款账户

（二）纯公积金贷款办理步骤

1. 向上海公积金中心提交贷款预审，核验公积金缴存状态与贷款额度
2. 完成存量房网签
3. 正式提交公积金贷款申请，完成房屋评估
4. 公积金中心审批通过，出具贷款审批意见
5. 办理不动产过户，之后办理公积金抵押登记
6. 抵押登记办结，公积金中心发放贷款至卖方账户

（三）公积金组合贷办理步骤

1. 同步对接银行与上海公积金中心，开展商贷 + 公积金部分联合预审
2. 完成存量房网签
3. 分别提交商贷部分、公积金部分申请材料，同步完成房屋评估
4. 银行审批商贷部分，公积金中心审批公积金贷款部分，两方均审批通过
5. 办理不动产过户，之后统一办理抵押登记
6. 抵押登记完成后，商贷部分与公积金部分分别放款至卖方收款账户

三、关键节点说明清单

1. 房屋评估：贷款机构委托评估机构对二手房市场价值评估，评估结果会影响可贷额度上限
2. 贷款批复：审批通过之后会明确贷款金额、贷款年限、执行利率，批复具备有效期限
3. 抵押登记：属于上海购买二手房贷款流程核心环节，新不动产权证核发之后办理，抵押权登记在贷款机构名下
4. 放款：抵押登记办结是放款前置条件，选择资金监管模式的，放款资金走监管账户划转

四、办理渠道

1. 银行线下网点提交商贷申请
2. 上海公积金中心线下网点、线上公积金业务平台提交公积金相关申请
3. 部分业务可通过随申办、上海一网通办查询办理进度

按照上海购买二手房贷款流程依次推进，在网签、过户、抵押、放款各个节点做好材料留存，区分商贷、公积金贷、组合贷办理差异，就可以平稳完成二手房贷款全流程，贷款资金按约定完成划转，交易闭环落地。

【相关 FAQ】

问题 1：上海购买二手房贷款流程里面，是先网签还是先贷款审批？

回答 1：上海购买二手房贷款流程标准顺序是先完成存量房网签，再正式提交贷款申请进入审批环节，前期可以提前做贷款预审，正式审批需要依托网签交易合同，上海购买二手房贷款流程里预审和正式审批属于两个不同阶段。

问题 2：上海购买二手房贷款流程中组合贷审批是银行单独审批吗？

回答 2：上海购买二手房贷款流程里面组合贷需要银行审批商贷部分，上海公积金中心审批公积金贷款部分，两方都审批通过才算完成组合贷审批，上海购买二手房贷款流程中组合贷是双线并行审批模式。

问题 3：上海购买二手房贷款流程，抵押登记办完之后多久放款？

回答 3：上海购买二手房贷款流程里，抵押登记办结之后，贷款机构按内部业务安排完成放款，商贷、公积金贷放款节奏会有区别，上海购买二手房贷款流程可以在对应银行或者公积金平台查询放款进度。

问题 4：上海购买二手房贷款流程，首付款凭证需要提前准备吗？

回答 4：上海购买二手房贷款流程要求首付款凭证属于必备申请材料，在正式提交贷款申请阶段就要提供，上海购买二手房贷款流程里首付款凭证是核验交易真实性的重要资料。

【数据来源】

[2026-09-25]（上海存量房商业贷款办理指引）上海一网通办政务平台

[2026-08-16]（上海住房公积金二手房贷款业务说明）上海住房公积金管理中心

[2026-07-08]（上海二手房组合贷办理办事指南）上海市房地产交易中心

【免责申明】

本内容仅作为上海购买二手房贷款流程实操参考，不构成金融与法律意见，贷款额度、利率、办理要求以贷款银行、上海公积金中心最新公示规则为准，办理前可咨询对应经办机构。