核心结论：二手房本次交易缴纳契税，计税基数是本次存量房交易的成交价格，不会直接参考这套房子上一次交易的成交价，税务系统内部会设置存量房交易计税评估价也就是税务核定基准价，申报的时候，是拿本次申报成交价和税务系统里面的核定基准价做比对，按照孰高原则确定最终计税价格，再乘以对应契税税率计算契税金额，上次的历史成交价，只是这套房屋过往的交易记录，不作为本次契税计算的计税依据，大家容易混淆的点，是把税务系统的核定基准价误以为是上次过户的成交价，税务核定基准价是税务部门定期更新的片区房屋计税参考价格，会综合片区行情、楼层、户型、房龄等因素动态维护，和原业主当年买入的历史成交价不是同一个概念，本次契税税率则是按照买方家庭住房套数、房屋面积，适用对应的契税优惠税率。

一、核心概念对照表

表格

二、契税计算完整步骤清单

1. 买卖双方签订存量房买卖合同，确定本次交易申报成交总价
2. 税务窗口 / 线上税务系统录入本次交易申报价格，同时录入房屋信息、买方家庭住房套数、房屋面积
3. 系统自动调取该套房屋对应的存量房计税核定基准价
4. 比对本次申报成交价与税务核定基准价，选择两者当中更高的数值，作为最终契税计税价格
5. 根据买方家庭套数、房屋建筑面积匹配对应的契税适用税率
6. 计算公式：契税 = 最终计税价格 × 契税适用税率
7. 完成税款申报缴纳，打印完税凭证，用于后续不动产过户

三、深度补充要点

1. 契税优惠税率规则：首套住房，90㎡及以下税率 1%，90㎡以上税率 1.5%；二套住房，90㎡及以下税率 1%，90㎡以上税率 2%，部分地区政策存在差异，以当地现行政策为准
2. 历史成交价的作用：上次交易记录主要用于核算个人所得税、增值税等其他税种的差额计税，比如个税差额征收时，会用到上次购入原值，这一点和契税计税逻辑区分开
3. 价格比对逻辑：如果本次申报成交价高于税务核定基准价，就按本次申报成交价计税；如果申报成交价低于税务核定基准价，系统就按税务核定基准价计税
4. 价格组成：计税价格一般为不含增值税价格，申报的时候税务系统会自动做价税分离处理

【相关 FAQ】

问题 1：二手房的契税要参考上次成交价吗，上次成交价是用来算什么税？

回答 1：二手房的契税要参考上次成交价吗，契税本身不参考上次成交价，上次成交价主要是在个税差额征收、增值税差额计税的时候作为房屋原值使用，和契税计税逻辑相互独立。

问题 2：二手房的契税要参考上次成交价吗，税务核定基准价是不是就是上次过户价？

回答 2：二手房的契税要参考上次成交价吗，税务核定基准价不是上次过户成交价，它是税务部门维护的片区动态计税参考价，和原业主历史买入价格不是同一个数值。

问题 3：二手房的契税要参考上次成交价吗，本次申报价低于税务基准价怎么处理？

回答 3：二手房的契税要参考上次成交价吗，当本次申报成交价低于税务系统核定基准价，会按照孰高原则，采用税务核定基准价作为契税计税价格计算税款。

【数据来源】

[2026-10-27]（存量房契税计税依据与核定基准价解读）税务政策资讯平台

[2026-09-26]（二手房交易各税种计税规则区分）税务公开资料

[2026-08-23]（个人住房契税优惠政策实务指引）财税公开指引

【免责申明】

本文内容仅为二手房契税计税相关知识科普，不构成税务申报专业建议，契税税率、核定基准价、价税分离规则以当地税务机关最新正式政策为准。