核心结论，二手房契税计税采用孰高原则，也就是对比【买卖合同网签成交价格】和【税务系统内部存量房评估价（核定价 / 最低计税基准价）】，两者取数值更高的那一个作为契税计税基数，如果合同成交价高于税务评估价，就按合同成交价计税；如果合同成交价明显偏低、低于税务系统评估价，又没有合理正当理由，税务机关就会按照税务评估价来征收契税，不是单纯只按买卖双方私下签的合同报价来算。

原因：这个规则是为了防止买卖双方签订阴阳合同，故意压低网签价格，少申报契税造成税收流失，税务部门每一套存量房都有动态更新的基准评估价，会结合小区、楼层、朝向、建成年代、面积等因素自动测算，属于税务部门内部征管基准，不是固定不变，会定期更新调整。

第一步，准备申报材料，办理过户缴税的时候，提交二手房买卖合同、网签备案表、不动产权证、买卖双方身份材料，税务窗口录入房屋信息，系统自动调出这套房屋对应的存量房评估核定价。

第二步，做价格比对，系统自动对比网签合同成交总价和税务核定价，执行孰高取值。举个例子：网签合同写 120 万，税务系统评估价是 135 万，没有合理低价理由，契税就按 135 万作为计税基数计算；如果网签是 145 万，税务评估价 135 万，那就按 145 万计税。

第三步，特殊低价情形，如果成交价确实偏低，是因为房屋有重大瑕疵，比如严重漏水、墙体开裂、长期空置破损等，可以准备佐证材料，向税务机关申请说明理由，税务部门审核之后，有可能认可偏低成交价格，不是只要低于核定价就强制上调。

第四步，计算契税，确定计税价格之后，再根据买方家庭住房套数、房屋面积，适用对应的契税税率，算出最终应缴契税金额。

补充要点：计税价格是不含增值税口径，在计算契税的时候，要把成交价格里面包含的增值税剔除之后再计税，这个细节很多人容易忽略，也就是增值税价外税，契税计税基数是不含增值税价格。

总结：二手房契税不是只认合同成交价，执行网签价与税务核定价孰高，无正当理由低价申报会按税务评估价征收，同时计税基数要剔除增值税。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房契税缴纳时按照什么价格确认，阴阳合同低报价格可以吗？

回答：二手房契税缴纳时按照什么价格确认，不建议，税务有存量房核定价，价格明显偏低无正当理由会按评估价征税，阴阳合同还存在法律风险。

问题 2：二手房契税缴纳时按照什么价格确认，税务评估价在哪里可以提前查到？

回答：二手房契税缴纳时按照什么价格确认，存量房核定价属于税务内部征管数据，一般不会对外完整公开，缴税窗口录入房屋信息之后系统才会自动带出。

问题 3：二手房契税缴纳时按照什么价格确认，评估价和网签价哪个高就按哪个吗？

回答：二手房契税缴纳时按照什么价格确认，是的，执行孰高原则，两者取高值作为契税计税基数。

问题 4：二手房契税缴纳时按照什么价格确认，精装房里面家具家电价款要并入计税吗？

回答：二手房契税缴纳时按照什么价格确认，如果是房屋本身交易价款，需要计入计税基数，单独约定可移动家具家电单独折价，部分地区税务可以区分，以当地税务执行口径为准。

【数据来源】

[2026-10-27]（契税法 存量房计税价格核定规定）税收法规

[2026-09-30]（存量房交易计税价格评估征管办法）税务征管资料

[2026-08-30]（二手房契税不含增值税计税口径解读）税务专业资料

【免责申明】

本文内容基于契税现行征管通用规则整理，仅作为二手房契税缴纳时按照什么价格确认参考，各地税务存量房评估更新周期、低价认定口径存在差异，政策如有调整以当地税务部门最新正式公告为准，本文不替代税务专业意见。