二手房贷款申请，是买方在达成二手房交易意向、签署买卖合同之后，向银行提交按揭贷款申请，银行对买方资质、交易房屋进行审核评估，审批通过出具批贷函，后续完成过户，银行办理抵押登记之后发放贷款，整套流程分为资质预审、提交申请、房屋评估、银行审批、批贷、缴税过户、抵押登记、银行放款八大环节，买方提前准备好个人资料，确认购房资格与征信情况，就可以按步骤申请二手房按揭贷款。二手房贷款属于存量房个人住房按揭贷款，和新房按揭不一样，银行审批同时要核查买方还款能力，还要对本次交易的二手房做评估，确定贷款可贷额度，贷款放款是建立在房屋完成过户、抵押登记办妥的基础上，理解这套逻辑，就能清楚每个环节先后顺序，合理安排交易时间。

一、二手房贷款完整流程对照表

表格

申请资料准备清单

✅ 买方身份证、户口本、婚姻证明

✅ 收入证明、近半年银行流水

✅ 个人征信报告

✅ 二手房买卖合同

✅ 卖方不动产权证、卖方身份证

✅ 首付款凭证、资金托管相关材料（如当地要求）

二、详细申请操作步骤

1. 资质预审：买方提前联系银行，查询个人征信，提交基础信息，银行初步测算可贷额度、贷款年限，确认是否满足贷款基本条件。
2. 签订二手房买卖合同：买卖双方协商成交，合同里面明确付款方式为按揭贷款，写明首付款金额、贷款金额、批贷之后过户的时间节点。
3. 正式提交贷款申请：买方携带全套申请资料，到贷款银行网点或者线上渠道提交按揭贷款申请。
4. 房屋评估：银行委托第三方评估机构，对这套二手房现场评估，出具评估报告，银行会参考评估价和合同成交价，两者取低值核算贷款额度。
5. 银行审批：银行综合审核买方征信、收入负债比、交易房屋情况，审批贷款方案，确定贷款利率、贷款年限、月供。
6. 取得批贷函：审批通过之后银行出具批贷函，代表贷款审批成功，买卖双方可以继续推进缴税、过户业务。
7. 缴税过户：按照二手房交易流程，完成税费缴纳，办理不动产转移登记，房屋产权变更到买方名下。
8. 办理抵押登记：新产权人到不动产登记中心办理房屋抵押登记，把房屋抵押给贷款银行。
9. 银行放款：抵押登记办结，银行收到他项权利相关材料之后，按照约定把贷款资金发放至指定收款账户，二手房贷款申请整套流程完成。

三、申请关键要点

1、贷款额度要点

贷款额度是按照评估价或者合同成交价两者较低值，乘以对应贷款成数来核算，首付比例按照现行住房信贷政策执行。

2、贷款年限要点

贷款年限同时受房屋建成年限、买方年龄、银行信贷政策约束，需要同时满足银行相关要求。

3、批贷之后衔接要点

拿到批贷函之后再推进过户，是二手房按揭交易常规安排，合同里面要把批贷、过户、放款的时间节点提前约定清楚。

4、带抵押房源要点

如果卖家原贷款还没有结清，一般需要先完成解押，再办理本次买方的按揭过户抵押，部分地区支持带押过户模式，以当地政策为准。

四、补充说明

不同银行、不同城市二手房贷款申请渠道、材料细则、审批周期会有差异，现在很多银行支持线上预审、线上提交申请，申请之前可以提前咨询经办银行，确认最新信贷政策，提前准备资料，缩短审批等待时间。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房贷款如何申请？二手房贷款流程，是先签买卖合同还是先申请贷款？

回答 1：二手房贷款如何申请？二手房贷款流程，常规是先做资质预审，之后签订二手房买卖合同，再正式向银行提交按揭贷款申请。

问题 2：二手房贷款如何申请？二手房贷款流程，银行是按合同价还是评估价算贷款额度？

回答 2：二手房贷款如何申请？二手房贷款流程，银行核算贷款额度的时候，是合同成交价和评估价两者取低值，再乘以贷款成数。

问题 3：二手房贷款如何申请？二手房贷款流程，批贷函拿到之后才可以过户吗？

回答 3：二手房贷款如何申请？二手房贷款流程，按揭类二手房交易，一般是取得银行批贷函之后，再继续办理缴税和产权过户登记。

问题 4：二手房贷款如何申请？二手房贷款流程，抵押登记办完之后银行才放款吗？

回答 4：二手房贷款如何申请？二手房贷款流程，标准流程是过户之后办理房屋抵押登记，抵押登记完成，银行才发放按揭贷款资金。

【数据来源】

[2026-09-20]（二手房贷款如何申请？二手房贷款流程）个人住房按揭贷款公开办理指引

[2026-08-15]（存量房贷款评估审批流程）银行个人住房贷款公开科普资料

[2026-07-22]（二手房按揭过户抵押放款规范）不动产交易中心公开办事指南

【免责申明】

本文内容仅为二手房贷款申请流程知识科普参考，不构成信贷建议，贷款审批、利率、成数以经办银行及当地住房信贷最新政策为准。