自住型商品房（常简称自住房，以北京为代表的政策性住房）已经停止新增审批供应，早期已经申购并取得的存量自住房仍然存在，交易有特殊限制；而普通商品房是市场自由交易商品住宅，商品房按照土地性质、物业用途、产权属性可以划分成多个类别，下面分两大板块，先讲自住房现状，再系统梳理商品房分类，同时区分商品房和各类保障房的差异。

一、自住型商品房现状说明

✅ 核心要点

1. 自住房属于北京曾经推出的政策性商品住房，定价低于周边普通商品房，对申购家庭有资格门槛，并且上市交易有年限、收益补差限制
2. 不再新增地块、不再新批自住房项目，该类政策性住房政策已经退出，后续同类保障需求由共有产权房等新的保障体系承接
3. 存量已经签约的自住房仍然有效，满足规定年限之后，可按政策要求完成上市交易，交易时需要按政策缴纳相关收益价款

区分：自住房 ≠ 普通商品房，虽然名字带商品房，但是属于带政策约束的政策性住房，不属于完全市场化商品房

二、商品房主要种类（分类表格）

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三、容易混淆：商品房 VS 政策性住房

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四、选房识别实操要点

1. 看房时首先看不动产权证 / 预售证上土地用途、使用年限，区分 70 年住宅和 40/50 年商办
2. 注意区分普通商品房和共有产权房、经适房，后者都属于政策性住房，交易存在限制，不属于完全自由商品房
3. 期房必须核验商品房预售许可证，现房核验现售备案证明

【相关 FAQ】

问题 1：自住型商品房还有吗 商品房都有哪些种类，现在还能新申请自住房吗？

回答 1：自住型商品房还有吗 商品房都有哪些种类，自住房已经停止新增审批，不能新申请，存量老项目已经购房家庭继续按原有政策执行。

问题 2：自住型商品房还有吗 商品房都有哪些种类，70 年和 40 年商品房差别是什么？

回答 2：自住型商品房还有吗 商品房都有哪些种类，70 年是住宅商品房，民水民电可落户；40 年是商业类商品房，商水商电，一般不能落户。

问题 3：自住型商品房还有吗 商品房都有哪些种类，自住房和共有产权房是一回事吗？

回答 3：自住型商品房还有吗 商品房都有哪些种类，二者不是同一政策产品，自住房是旧政策，共有产权房是后续替代的保障类住房，都属于政策性住房，不属于普通商品房。

问题 4：自住型商品房还有吗 商品房都有哪些种类，期房和现房属于商品房分类吗？

回答 4：自住型商品房还有吗 商品房都有哪些种类，期房、现房是按照销售交付形式划分的商品房，都属于市场化商品房。

【数据来源】

[2026-10-28]（北京自住型商品房政策沿革公开资料）住建政务公开资讯

[2025-04-16]（商品房产权分类科普）房产政务媒体

【免责申明】

本文内容仅供参考，各地保障房政策、普通住宅认定标准存在地方差异，具体以当地住建、规自部门官方政策为准，不构成购房建议。