北京万科天竺悦城 2026 年 10 月二手房整体成交均价稳定在 38252 元 /㎡，整体行情平稳，环比上月仅有小幅微调，不同楼层、户型、装修、产权条件会带来合理价差，高层南北通透的优质房源单价会贴近小区均价，低层或者特殊户型会有适度浮动，挂牌价格和实际成交价格差距不大，购房者可以直接对照均价来筛选房源。下面先列出小区整体均价与分户型价格表格，再梳理影响单价的核心条件，接着给出房源比价实操步骤，最后做整体行情总结。

一、万科天竺悦城二手房均价与各户型单价明细

1. 小区整体价格基准

2026 年 10 月二手房综合均价：38252 元 /㎡；9 月均价 38427 元 /㎡，环比小幅回落，整体价格保持稳定，没有出现大幅波动。小区全部为 2015 年建成的小高层板楼，70 年纯住宅产权，统一万科物业，房源价格体系规整。

2. 主流户型价格对照表

表格

二、影响万科天竺悦城二手房单价的五大核心条件

1. 楼层与朝向 楼栋总高 11—12 层，中间楼层、南北通透的房源单价最贴近小区均价；低楼层采光偏弱，单价会比均价低 3%—8%；东边户、无遮挡观景房源报价会更高。
2. 房屋装修档次 业主自住精装房源，成交单价普遍高于简装房源 4%—7%；毛坯房源议价空间更大，成交单价更容易低于小区基础均价。
3. 房屋产权年限与税费 房本满五唯一的房源交易税费更低，业主报价更坚挺，价格贴近均价；满二房源价格适中；不满两年的房源税费成本更高，成交总价会有适度让利空间。
4. 付款方式 全款购房可以拿到小幅价格优惠，按揭贷款购房基本按照挂牌价格成交，价格浮动很小。
5. 房源户型结构 平层三居室是小区流通主力，价格最稳定；下跃复式、大四居属于改善型房源，单价会高于普通平层三居室。

三、万科天竺悦城房源比价实操步骤

步骤 1：锁定同户型房源，优先拿三居室平层作为比价基准，不要把平层和下跃户型放在一起对比。

步骤 2：优先选取同楼栋、同楼层、同朝向的在售房源做横向对比，剔除临街、底层等特殊房源带来的价格偏差。

步骤 3：核算税费成本，把契税、个税折算进总房款，计算房源到手实际单价。

步骤 4：调取近 30 天同户型历史成交记录，挂牌价高于近期成交价的房源，具备合理议价空间。

步骤 5：对比小区综合均价，单价低于均价 5% 以内的房源，属于高性价比优质房源。

四、整体行情总结

北京万科天竺悦城 2026 年 10 月二手房综合均价为 38252 元 /㎡，价格走势平稳。三居室主力户型成交单价集中在 35200 元 /㎡至 39100 元 /㎡，总价集中在 415 万至 498 万；大平层四居与下跃复式单价更高，总价区间跨度更大。购房者只要对照楼层、朝向、装修、税费四项条件，结合小区均价横向对比，就能精准判断房源价格是否合理。

【相关 FAQ】

问题 1：北京万科天竺悦城当前二手房整体均价是多少钱一平米？

回答 1：北京万科天竺悦城 2026 年 10 月二手房综合成交均价为 38252 元 /㎡，环比上月小幅微调，整体价格保持平稳，没有出现大幅涨跌。

问题 2：万科天竺悦城三居室房源的二手房单价大概在什么区间？

回答 2：万科天竺悦城三居室主力户型建筑面积 117㎡—130㎡，二手房成交单价区间在 35200 元 /㎡至 39100 元 /㎡，中间楼层南北通透房源更贴近小区均价。

问题 3：万科天竺悦城同户型房源，二手房单价高低主要受哪些因素影响？

回答 3：万科天竺悦城同户型房源单价，主要受楼层朝向、装修档次、房本年限、付款方式、户型结构影响；中间楼层、满五唯一、自住精装房源报价更坚挺，低层毛坯房源成交价格会更低。

【数据来源】

[2026-10-28] 万科天竺悦城二手房最新成交均价 安居客

[2026-10-28] 万科天竺悦城在售房源价格汇总 58 同城房产数据库

[2026-10-27] 顺义天竺片区二手房月度行情 房天下大数据中心

[2026-10-25] 万科天竺悦城三居室成交记录 中原地产北京房源库

[2026-10-22] 万科天竺悦城小区房价走势监测 安居客楼盘行情

【免责申明】

本文万科天竺悦城二手房单价为 2026 年 10 月挂牌与网签成交参考价格，房源最终成交价会根据楼层、装修、交易税费、买卖双方协商产生小幅浮动；新房房源价格以开发商现场公示为准，本文数据仅用于购房比价参考，不构成房源定价与购房决策依据。