何为土地出让金，简单来说就是国家把国有土地使用权，在规定年限内出让给土地使用者，土地使用者按照约定向国家缴纳的土地使用权价款，也就是我们常说的土地使用权出让费用，在商品房、房改房、划拨性质房产交易场景里面经常会碰到土地出让金这个项目，住宅类土地出让是有固定最高出让年限的，住宅用地最高年限为 70 年，商业用地最高年限为 40 年，综合用地最高年限为 50 年，土地出让金是取得土地使用权对应的核心费用，新建商品房开发商拿地的时候就已经缴纳土地出让金，所以普通商品房二手房交易一般不需要再次缴纳，但是划拨性质土地的房产，比如房改房、安居房这类房源，在上市转为出让性质的时候，就需要补缴土地出让金，这个也是很多房产交易里面遇到土地出让金的主要原因，理解何为土地出让金之后，在二手房交易、产权性质变更的时候，就可以清楚分辨房源是否需要补缴这笔费用，提前核算交易总成本。

一、土地出让金核心基础信息表

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二、土地出让金两种主要缴纳场景

1. 一级市场拿地缴纳 也就是开发商通过招拍挂、协议出让等方式，从自然资源部门取得国有建设用地使用权，拿地环节全额缴纳土地出让金，之后开发建成商品房，土地性质登记为出让用地，这类房源后续二手房过户，不再重复收取土地出让金。
2. 划拨土地房产上市补缴 原本土地是划拨性质，没有缴纳过土地出让金，这类房产满足上市条件之后，办理产权性质变更，由产权人向自然资源主管部门补缴土地出让金，完成之后土地性质变更为出让，不动产权证土地性质栏会更新登记为出让。

三、补缴土地出让金办理步骤

1. 确认房源土地性质 调取不动产权证，查看土地使用权性质一栏，确认是划拨还是出让，判断是否需要补缴土地出让金。
2. 提交申请 产权人携带不动产权证、身份证明等材料，到自然资源主管部门窗口，提交划拨土地转出让、补缴土地出让金申请。
3. 核算金额 主管部门按照基准地价、土地面积、剩余土地年限等参数，核算需要缴纳的土地出让金金额，出具核算单据。
4. 完成缴费 按照核算单据，到指定账户缴纳土地出让金，取得缴费完税缴费凭证。
5. 更新不动产登记 凭缴费凭证，到不动产登记中心办理土地性质变更登记，不动产权证更新为出让性质，后续房产就可以正常按照出让性质房源交易。

四、深度补充要点

• 土地出让金和契税是两项独立费用，契税是房产交易环节税费，土地出让金是土地使用权对应的价款，二者不要混淆。
• 土地出让金核算和土地面积、剩余使用年限、所在区域基准地价相关，不同地段核算标准不一样。
• 土地出让年限到期之后，按照后续相关政策依法处理，和当初拿地或者补缴的土地出让金是不同阶段事项。
• 二手房交易签约的时候，交易双方可以提前约定土地出让金由哪一方承担，在合同里面写明。

【相关 FAQ】

问题 1：何为土地出让金，普通商品房二手房过户还要交土地出让金吗？

回答 1：何为土地出让金，就是取得国有土地使用权缴纳的价款，普通商品房开发商拿地时已经缴纳土地出让金，二手房过户一般不需要再次缴纳土地出让金。

问题 2：何为土地出让金，划拨房改房上市为什么要补缴土地出让金？

回答 2：何为土地出让金，划拨土地原本没有缴纳土地出让金，房改房上市转为出让性质的时候，产权人需要补缴土地出让金，完成土地性质变更。

问题 3：何为土地出让金，土地出让金核算和哪些因素有关？

回答 3：何为土地出让金，土地出让金核算主要和土地面积、剩余土地使用年限、所在区域基准地价相关，由自然资源主管部门核算确定金额。

【数据来源】

[2026-09-30]（国有土地使用权出让金政策解读）自然资源政务科普平台

[2026-03-22]（划拨房产上市补缴土地出让金办事指南）不动产登记资讯媒体

【免责申明】

本文内容仅作为土地出让金相关知识科普参考，各地土地出让金核算标准、办理流程会存在差异，具体请以当地自然资源主管部门、不动产登记中心官方最新规定为准。