从价计征与从租计征两种算法

首段结论先行：公司名下持有房产，房产税分两种计税方式，自用房产按从价计征，出租房产按从租计征，原因是房产税属于财产税，计税依据区分自用原值和租金收入，步骤就是先判定房产是自用还是对外出租，确认计税基数，套用对应公式，再扣除当地规定的减除比例，按年计算、分期申报，结论是税率全国基础标准固定，但减除比例、申报期限由各省确定，不能跨地区套用。

一、两种核心计算公式

1. 从价计征（公司自用办公、厂房等）

年应纳税额 = 房产原值 ×（1 - 当地规定减除比例）× 1.2%

• 房产原值：会计账簿记载的房屋原价，包含与房屋不可分割附属设备，比如中央空调、给排水、电梯、电气照明等
• 减除比例：一般是 10%～30%，由省级政府确定，多数省份按 30%（也就是按原值 70% 计税）
• 年税率：1.2%

1. 从租计征（公司把房产对外出租）

年应纳税额 = 租金收入 × 12%

• 计税基数：不含增值税的租金收入
• 税率：12%
• 注意：如果是小规模纳税人，可按现行政策享受对应减免优惠

二、两种计税方式对照表

表格

三、计算申报操作步骤

1. 判定房产用途：区分自用、出租，同一房产部分自用部分出租，要拆分分别计税
2. 确认房产原值：核对固定资产入账原值，确认附属设施是否并入原值
3. 查询本省减除比例、申报周期（多数按半年 / 按季申报）
4. 代入公式计算年房产税，换算成当期申报金额
5. 电子税务局或者办税大厅完成纳税申报缴纳
6. 房产新增、处置、用途变更时，及时调整计税基数

四、重点补充要点

• 房产原值改扩建：改扩建增加的部分，要并入房产原值，后续从改扩建完成次月起调整计税基数
• 免税情形：部分特定用途房产有减免政策，比如企业办学校、医院、托儿所自用房产，按当地税务规定申请减免
• 纳税义务时间：一般是房产建成 / 办理验收 / 交付使用次月开始计征
• 计税口径：从租计征租金要剔除增值税，不要直接用含税租金计算

【相关 FAQ】

问题 1：公司房产税如何计算，一部分自用一部分出租怎么算？

回答：公司房产税如何计算，同一房产同时存在自用和出租，需要拆分，自用部分按从价计征，出租部分按从租计征，分开核算税额再合计。

问题 2：公司房产税如何计算，小规模纳税人有优惠吗？

回答：公司房产税如何计算，小规模纳税人可按现行地方税费减免政策享受房产税减征，具体减免幅度以当年税务公告为准。

问题 3：公司房产税如何计算，房产是公司新购入的什么时候开始交税？

回答：公司房产税如何计算，购置存量房，自办理权属转移变更、签发权属证书次月起计征；购置新建商品房，自房屋交付使用次月起计征。

问题 4：公司房产税如何计算，土地价值要不要并入房产原值？

回答：公司房产税如何计算，按现行政策，宗地容积率大于 0.5，土地价款需要并入房产原值作为从价计征基数，容积率低于 0.5 按房产建筑面积 2 倍对应的土地价值并入。

【数据来源】

1. 《中华人民共和国房产税暂行条例》
2. 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税相关配套政策文件
3. 各省税务局房产税减除比例公开公告

【免责申明】

本文内容仅为公司房产税如何计算科普参考，不构成税务专业意见，各地减免政策、执行口径会更新，实际申报以主管税务机关最新规定为准。