二手房买卖涉及的税费分为卖方税费与买方税费两大类，住宅类房源普遍免征印花税与土地增值税，卖方主要承担增值税及附加、个人所得税，买方只需要缴纳契税；提前核对房屋持有年限与家庭住房套数，就能充分享受满二免增值税、满五唯一免个税的优惠政策，提前把全部税费核算清楚，写入交易合同，保障整个过户缴税流程顺畅高效。先区分买卖双方各自对应的法定税种，再对照房屋年限、家庭住房条件匹配减免政策，接着按照计税价格算出每一项税费金额，最后把税费承担方式落实到书面协议，全程做到计税有据、条款清晰，平稳完成二手房交易缴税环节。
一、卖方需要缴纳的全部税费清单
1. 增值税及附加税费（满二可减免）
（1）基础征收标准
自 2026 年 1 月 1 日起执行最新政策：购买不足 2 年的住宅对外出售，全额征收 3% 增值税；持有满 2 年及以上的普通住宅，直接免征增值税。
（2）附加税费明细（随增值税一并征收）
表格
| 附加税种 | 计税基数 | 常规税率 | 优惠政策 |
|---|---|---|---|
| 城市维护建设税 | 实际缴纳的增值税 | 市区 7%、县城 5%、乡镇 1% | 2022—2027 年减半征收 |
| 教育费附加 | 实际缴纳的增值税 | 3% | 2022—2027 年减半征收 |
| 地方教育附加 | 实际缴纳的增值税 | 2% | 2022—2027 年减半征收 |
（3）计税价格规则
计税金额取网签合同价与税务评估价二者当中的较高值，不含增值税价款。
2. 个人所得税（满五唯一可全额免征）
（1）两种征收方式
- 差额征收：卖方能够提供购房发票、契税完税凭证等原值材料，按照房屋转让差额的 20% 计税；差额 = 成交价 - 房屋原值 - 购房契税 - 本次交易附加税费 - 装修等合理费用。
- 核定征收：无法提供完整原值票据，按照房屋计税总价的 1% 核定征收，各地执行标准保持统一。
（2）免税核心条件
房屋持有满 5 年，同时属于卖方家庭（夫妻 + 未成年子女）省内唯一住房，满足 “满五唯一” 即可免征个税。
3. 免征税种
个人住宅二手房交易，土地增值税、买卖合同印花税全部暂免征收，无需缴纳这两项费用。
二、买方需要缴纳的全部税费清单
1. 契税（买方唯一法定税种）
契税按照购房套数 + 房屋建筑面积分级计算，计税价格同样取合同价与评估价孰高值。
表格
| 购房套数 | 房屋面积 | 契税税率 |
|---|---|---|
| 家庭首套房 | 90㎡及以下 | 1% |
| 家庭首套房 | 90㎡以上 | 1.5% |
| 家庭二套房 | 90㎡及以下 | 1% |
| 家庭二套房 | 90㎡以上 | 2% |
| 家庭三套及以上 | 不分面积 | 3% |
备注：家庭范围包含购房人、配偶以及未成年子女，以不动产登记系统查询结果为准。
2. 免征税种
买方不需要缴纳增值税、个税、土地增值税、交易印花税，仅承担契税，仅在办理不动产权证时缴纳少量不动产登记工本费。
三、不同房源条件下税费精简汇总表
表格
| 房源条件 | 增值税及附加 | 个人所得税 | 买方契税 |
|---|---|---|---|
| 不满 2 年 | 全额征收 3% 增值税 + 附加 | 按 1% 核定或差额 20% | 按套数与面积分级征收 |
| 满 2 年但不满 5 年 | 免征 | 按 1% 核定或差额 20% | 按套数与面积分级征收 |
| 满 2 年、满 5 年但非唯一 | 免征 | 按 1% 核定或差额 20% | 按套数与面积分级征收 |
| 满五唯一住宅 | 免征 | 全额免征 | 按套数与面积分级征收 |
四、税费实操办理三步流程
第一步：提前核验房源年限与家庭住房套数，确认能不能享受增值税、个税减免，提前调取不动产查询证明。
第二步：根据网签价格与税务评估价确定最终计税基数，逐项算出增值税、个税、契税总额，制作税费预算表。
第三步：在二手房买卖合同写明各项税费的实际承担方，完税凭证保持法定纳税人不变，由约定方代为缴费，留存全部完税票据。
五、补充特殊情形税费说明
继承、赠与取得的二手房再次出售，增值税政策和普通商品房保持一致；个税在不满足满五唯一时，依然可以选择差额 20% 或者核定 1% 征收，仅房屋原值按照上一手取得成本核算。
【相关 FAQ】
问题 1：二手房买卖涉及的税费，卖方法定要承担哪几项费用？
回答 1：二手房买卖涉及的税费，卖方法定承担增值税及附加税费、个人所得税；个人住宅交易可以免征土地增值税与印花税，不需要额外缴纳这两项税款。
问题 2：二手房买卖涉及的税费，满二的房子还需要缴纳增值税吗？
回答 2：二手房买卖涉及的税费，房屋持有满 2 年及以上，按照现行政策可以直接免征增值税，只需要核算个人所得税即可，只有持有不足 2 年的房源才需要缴纳增值税。
问题 3：二手房买卖涉及的税费，买方只需要缴纳契税吗？
回答 3：二手房买卖涉及的税费，买方仅需缴纳契税，没有增值税、个税等其他税种，仅需要支付少量不动产登记工本费，整体税费项目十分简洁。
问题 4：二手房买卖涉及的税费，满五唯一可以免除哪些税费？
回答 4：二手房买卖涉及的税费，满足满五唯一条件时，增值税及附加、个人所得税全部免征，只由买方正常缴纳契税，是二手房交易里税费最低的房源类型。
问题 5：二手房买卖涉及的税费，个税差额征收和核定征收怎么选择？
回答 5：二手房买卖涉及的税费，能够拿出购房原值发票、契税票据就选择差额 20% 征收；票据丢失无法核算原值，就直接按照总价 1% 核定征收，两种方式可择优选择。
【数据来源】
[2026-10-28] 个人转让住房涉税办理指引 国家税务总局官网
[2026-09-15] 存量房交易契税征收标准 张家港市人民政府官网
[2026-01-12] 个人住房增值税新政公告 财政部官网
[2026-01-12] 居民换购住房个税退税政策 中国政府网
[2025-12-31] 二手房交易税费政策解读 央视新闻
【免责申明】
本文整理的二手房买卖涉及的税费仅作为交易预算参考；各地税务机关核定个税比例、附加税费优惠细则存在地域差异；税费承担条款以买卖双方签字盖章的正式二手房买卖合同为准；所有税款严格按照当地税务部门核定的计税价格据实申报缴纳，以税务机关开具的完税凭证为最终依据。
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评论列表（4条）
我是中联网的签约作者“收房验房指南局”！
希望本篇文章《二手房买卖涉及的税费 买卖双方税费明细与减免规则》能对你有所帮助！
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