契税和土地使用税是两个独立的财产行为类与城镇土地使用类税种，核心本质区别在于，契税属于行为税，是在土地、房屋权属发生转移变动的时候，对承受权属的一方一次性征收；城镇土地使用税属于持有环节的按年征收税种，是对拥有城镇土地使用权的单位和个人，按照实际占用土地面积逐年计征。之所以设置两种不同税种，是因为国家税收体系对土地房屋交易流转环节和长期持有使用环节做了分类征管，流转过户环节通过契税完成权属变动征税，长期占用城镇土地环节通过土地使用税体现土地资源有偿使用，两者征税时点、纳税义务人、计税依据、征收频次都不相同，两项税种互不替代，符合对应应税情形时可以同时产生纳税义务。实际办理的时候，先判断业务属于权属转移，还是土地长期持有使用，权属转移业务确认成交价格作为契税计税基数，完成权属变更申报缴纳契税；持有土地的，按年度确认土地实际占用面积，对照当地等级税额标准按期申报土地使用税，分别填报对应税种申报表，取得完税凭证。

一、契税土地使用税的区别对照表

表格

二、契税深度要点

1. 征税范围：国有土地使用权出让、土地使用权转让（出售、赠与、互换），房屋买卖、赠与、互换。
2. 计税价格：正常交易以成交价格为准；没有成交价格或者价格明显偏低无正当理由，由税务机关参照市场价格核定。
3. 纳税义务发生时间：签订土地房屋权属转移合同当日，或者取得其他具有权属转移合同性质凭证当日。
4. 优惠政策：国家对住宅等情形设置对应的减免优惠，按现行契税法以及配套政策执行。

三、城镇土地使用税深度要点

1. 征税地域范围：城市、县城、建制镇、工矿区，农村集体土地不在该税种常规征税范围。
2. 税额分档：按大中小城市、县城建制镇工矿区划分幅度税额，省级政府在法定幅度内确定本地区具体等级税额。
3. 纳税期限：按年计算，分期申报缴纳，具体申报周期由省级税务机关确定，可以按季度、半年或者全年一次性申报。
4. 免税情形：国家机关、人民团体、军队自用土地，市政街道广场绿化地带等公共用地等法定免税项目。

四、两种税种同时应税的场景说明

企业通过出让方式取得城镇国有土地，办理土地权属转移的时候，需要申报缴纳契税；取得土地使用权之后，在土地持有使用年度内，还需要按年申报缴纳城镇土地使用税。也就是契税是取得土地那一刻一次性缴纳，土地使用税是后续持有土地每年都要申报，两个税种先后产生纳税义务，属于正常征管情形，不属于重复征税。

五、申报办理流程清单

• 契税申报：权属转移合同签订后，携带权属转移合同、成交价格凭证、身份证明，到税务窗口或者电子税务局提交申报，核算税款，缴纳税款，打印契税完税凭证，凭完税凭证办理不动产登记。
• 土地使用税申报：持有土地的纳税人，按期在电子税务局或者办税大厅，填报土地税源信息，录入土地面积、土地等级，系统自动核算年度应纳税额，按期缴款，保存完税凭证。

【相关 FAQ】

问题 1：契税土地使用税的区别里面，契税是每年都要交吗？

回答 1：契税土地使用税的区别中，契税属于权属转移一次性征收，只在土地房屋权属变更的时候缴纳一次，不需要每年缴纳，按年缴纳的是土地使用税。

问题 2：契税土地使用税的区别里面，纳税义务人是不是同一个？

回答 2：契税土地使用税的区别中，契税纳税义务人是权属承受方，土地使用税纳税义务人是土地使用权持有人，业务场景不同纳税义务人不一定相同。

问题 3：契税土地使用税的区别里面，计税依据分别是什么？

回答 3：契税土地使用税的区别中，契税计税依据是土地房屋成交价格，土地使用税计税依据是实际占用土地平方米面积。

问题 4：契税土地使用税的区别里面，农村土地需要交土地使用税吗？

回答 4：契税土地使用税的区别中，城镇土地使用税征税范围限定在城市县城建制镇工矿区，普通农村集体土地不属于该税种常规征税范围。

【数据来源】

[2020-09-01]（中华人民共和国契税法）全国人民代表大会常务委员会

[2019-01-01]（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）国务院

【免责申明】

本文仅为契税土地使用税的区别相关税法知识科普，不构成税务个案申报意见，具体适用税率、减免政策、申报期限，以属地税务机关现行政策与正式通知为准。