出售二手房，卖方主要涉及增值税、个人所得税两大税种，是否免税核心看两个关键条件：房屋是否满 2 年、是否满五唯一，计税基数一般是税务部门核定的计税价格（网签价与评估价取孰高原则），税费承担可以买卖双方协商，但是纳税义务法定主体是卖方，申报前提前核算房屋年限、产权情况，到税务窗口或者线上办税系统申报缴税。

一、卖方主要税费对照表

表格

✅ 名词解释

满 2 年：从不动产权证登记日期 / 契税完税凭证日期，孰早原则起算，到交易申报当日满 2 年

满五唯一：满 5 年，并且是卖方家庭名下唯一住宅

二、买方需要缴纳（补充区分，不要和卖方混淆）

• 契税：买方缴纳，按家庭套数、房屋面积适用不同优惠税率

三、交易申报完整流程

1. 核验证件：准备不动产权证、契税票、身份证、户口本、婚姻证明，确认房屋发证日期，核算是否满 2 年、满五唯一。
2. 网签备案：完成存量房网签，生成网签成交价格。
3. 税务预审：税务系统进行计税评估，确定最终计税基数。
4. 税费申报：买卖双方到不动产联办税务窗口提交申报材料，填写申报表。
5. 核算税费：税务系统自动计算增值税、个税，判定是否符合免税条件。
6. 缴纳税款：扫码 / 窗口缴款，领取完税凭证。
7. 凭完税凭证，继续办理不动产转移登记过户。

四、补充要点

• 非普通住宅、商办类房产，增值税征收规则和普通住宅不一样，不适用普通住宅满 2 年免征政策。
• 房改房、经适房除常规税费，还可能有土地收益金 / 土地出让金专项款项，单独核算。
• 税费由谁承担，买卖双方可以在买卖合同里面约定，但是法定纳税义务人不变。
• 如果申报成交价明显偏低，税务机关有权按评估核定价格计税。

【相关 FAQ】

问题 1：出售二手房如何交税，满五唯一是不是增值税个税全免？

回答 1：出售二手房如何交税，满五唯一是免征个人所得税，增值税只要满 2 年普通住宅就可以免征，两个条件独立判断。

问题 2：出售二手房如何交税，个税是 1% 还是差额 20%？

回答 1：出售二手房如何交税，两种计税方式，各地税务窗口会按政策选择适用方式，有原购房发票可以核算差额，无原票一般按核定 1%。

问题 3：出售二手房如何交税，税费可以约定买方承担吗？

回答 1：出售二手房如何交税，买卖双方可以在合同约定由买方实际承担这笔费用，但是法定纳税义务主体仍然是卖方。

问题 4：出售二手房如何交税，从哪天开始算满五年？

回答 1：出售二手房如何交税，一般是契税完税时间和不动产权证登记时间，按照孰早原则起算。

【数据来源】

[国家税务总局 存量房交易税收政策]

[不动产登记中心 存量房交易办税联办办事指引]

[住建部门 存量房交易示范合同文本]

【免责申明】

本文内容仅作为出售二手房如何交税相关知识参考，各地普通住宅认定标准、税率、差额征收细则存在差异，最终税费以税务窗口核定结果以及最新税收政策为准。