物业费整体分为包干制、酬金制两种计费模式，核心主体都是物业服务基础成本，主要包含人员薪酬、公共设施日常运维、园区保洁绿化、安保秩序、办公耗材、设备折旧、公共责任险以及业主共同认可的其他开支；公共设施大中修、改造费用不计入物业费，走住宅专项维修资金；室内私人维修、生活垃圾处理费等属于额外费用，不包含在基础物业费内，所有收费项目最终以物业服务合同条款为准。

一、物业费两种计费模式整体构成

1. 包干制（绝大多数小区采用） 整体费用 = 物业服务成本 + 法定税费 + 物业服务企业合理利润，收费标准固定，盈亏由物业企业自行承担。
2. 酬金制（高端小区、业主自管项目常用） 整体费用 = 全部物业服务实际支出 + 物业固定酬金，收支账目定期向全体业主公示，结余或亏损都由全体业主享有或承担。

二、物业服务成本九大核心明细清单（包干制与酬金制通用）

小标题 1：人员薪酬福利费用

这是物业费里占比最高的项目，包含客服、安保、保洁、工程维修、绿化养护、管理人员的基本工资、五险一金、节假日福利、岗位津贴、员工培训费用，保障小区全员岗位稳定在岗。

小标题 2：共用部位与设施日常运行维护费用

只负责日常保养、小故障检修，不含大修改造。

清单明细：

1）楼道、大堂、屋顶、外墙、园区道路等公共部位日常检修；

2）电梯、消防设备、供水水泵、公共照明、排污管网、监控系统日常巡检、小零件更换、定期保养；

3）公共机房、配电设施日常值守与维护；

4）公共设施日常水电能耗。

小标题 3：园区清洁卫生费用

1）楼道、大堂、电梯、地下车库、园区道路、垃圾桶点位日常清扫；

2）垃圾收集、清运、公共区域消杀、除四害药剂与人工成本；

3）清洁工具、保洁耗材采购支出。

小标题 4：园区绿化养护费用

1）花草树木修剪、浇水、施肥、除草；

2）绿植病虫害防治、补种苗木；

3）绿化机械、农药、灌溉物资采购费用。

小标题 5：公共秩序维护费用

1）门岗 24 小时值守、园区巡逻、车辆进出管理；

2）门禁道闸、安防监控值守；

3）秩序维护装备、巡逻物资开销。

小标题 6：物业日常办公费用

包含办公耗材、打印水电、通讯话费、业主档案管理、小区公告物料、上门报修交通成本。

小标题 7：物业固定资产折旧费用

物业配备的维修工具、保洁车辆、办公电脑、安防设备逐年损耗折旧，这部分成本纳入物业费核算。

小标题 8：公共区域责任保险费用

购买共用设施公众责任险，应对公共区域意外保障支出，规避园区公共安全风险。

小标题 9：经业主大会同意的其他费用

只有全体业主表决通过，才能计入物业费，比如园区节日布置、公共场地简易维护等，物业不能自行增设收费项目。

三、明确区分：不计入物业费的项目清单（表格形式）

表格

四、核对物业费包含项目的操作步骤

第一步：调取物业服务合同，查看收费条款，核对包干制还是酬金制，列明全部服务项目。

第二步：对照九大成本项目，逐一核验收费清单，确认没有把大修改造费用列入物业费。

第三步：区分公共能耗费用，公共水电多数包含在物业费内，合同单独列明公摊水电费的，再另行据实分摊。

第四步：遇到新增收费项目，必须核验是否有业主大会书面同意文件，无文件的新增项目不计入物业费。

【相关 FAQ】

问题 1：物业费都包含什么费用，电梯日常保养是不是在物业费里面？

回答 1：物业费包含九大基础成本，电梯日常巡检、小配件更换、常规维保属于共用设施日常运维费用，包含在物业费当中；电梯整体大修、更换主机这类大额工程，不计入物业费，使用住宅专项维修资金支付。

问题 2：物业费都包含什么费用，小区公共水电费还要额外交钱吗？

回答 2：物业费本身已经包含公共照明、水泵、电梯日常基础能耗；如果合同单独约定公共能耗单独据实公摊，就需要另外分摊费用；没有单独约定的，公共水电全部包含在物业费之内，不得重复收费。

问题 3：物业费都包含什么费用，外墙翻新费用能不能算进物业费？

回答 3：物业费只承担外墙日常小修补、简单维护；外墙整体翻新、大面积维修属于中大修项目，不在物业费涵盖范围内，这笔费用需要启用住宅专项维修资金，不能摊入日常物业费。

【数据来源】

[2026-10-29] 物业服务收费管理办法 国家发展改革委官网

[2026-10-20] 民法典物业服务合同章节 中国人大网

[2026-09-16] 住宅小区物业服务成本核算指引 住房和城乡建设部行业文件

[2026-08-10] 各地物业服务收费细则 全国物价政务信息平台

[2026-07-25] 物业服务合同示范文本 国家市场监督管理总局

【免责申明】

本文所列物业费包含项目，严格以《物业服务收费管理办法》《物业管理条例》、地方物价收费政策以及业主与物业签署的正式物业服务合同为执行标准；物业费仅覆盖公共设施日常维护开支，大中修项目一律走住宅专项维修资金；增值服务、户内维修、行政类垃圾处理费不属于基础物业费范围；物业不得将大修改造费用计入日常物业费，不得在合同之外自行增设收费项目。