物业费整体分为两大定价模式，分别是政府指导价和市场调节价，同时搭配包干制、酬金制两种计费方式；普通前期住宅大多执行分等级的政府指导价，成立业委会的小区、商铺写字楼、别墅采用市场调节价；收费严格遵循质价对等原则，服务等级越高，对应的收费标准越高，所有收费金额最终都要写进物业服务合同里，不能随意定价。

一、物业费两大定价模式

小标题 1：政府指导价（普通住宅前期主流模式）

1、适用范围

没有成立业主委员会的新建普通住宅小区、保障性住房、老旧小区，都执行政府指导价，这也是绝大多数刚需住宅采用的定价方式。

2、定价规则

物价部门联合住建部门，划分一至四级物业服务等级，给出每一级对应的基准价格，同时设置上下浮动区间；物业和开发商只能在限价区间内约定收费，不能突破最高限价，收费方案还要向主管部门备案。

3、计价区分

多层无电梯住宅、高层带电梯住宅分开定价，高层因为电梯运维成本更高，收费标准普遍高于多层住宅。

小标题 2：市场调节价（市场化协商模式）

1、适用范围

已经成立业主大会、业主委员会的住宅小区；别墅、叠拼等高端住宅；商铺、写字楼、公寓、商场等非住宅物业；住宅改为经营性用房的物业项目。

2、定价规则

没有政府限价约束，由业委会、全体业主和物业公司平等协商，结合服务内容、人员配置、设备运维成本共同敲定价格，协商结果直接写入物业服务合同即可。

二、两种计费核算方式（和定价模式相互搭配）

1. 包干制（最普遍）

业主支付固定物业费，这笔费用包含服务成本、税费以及企业合理利润；物业自负盈亏，收入不足由企业自行承担，结余也归企业所有；政府指导价项目基本全部采用包干制。

2. 酬金制（高端小区常用）

物业费全部用于物业服务实际开支，物业公司只收取固定比例酬金；所有收支账目定期向全体业主公示，项目产生的结余归全体业主，出现亏损也由全体业主补齐；多用于业委会自主管理的小区。

三、物业服务等级对应收费标准（政府指导价执行依据）

小标题 1：全国通用服务等级划分

物业服务从高到低分为一级、二级、三级、等外四个档次，等级越高，安保、保洁、设备维保、绿化养护的服务内容越多，人员配置越完善，收费标准也就越高。

小标题 2：多层与高层住宅收费参考表

表格

小标题 3：等级收费硬性约束

1、收费必须和服务等级一一对应，一级服务不能只提供三级服务内容；

2、政府指导价只针对基础公共物业服务，上门维修、家政保洁等增值服务另行收费，不受等级限价约束；

3、空置房优惠折扣属于政策优惠，不改变基础等级收费标准。

四、物业费标准核定与签约操作步骤

第一步：先确定项目定价类型

查看小区是否成立业主委员会，普通前期住宅执行政府指导价；已成立业委会、商业物业执行市场调节价。

第二步：选定物业服务等级

对照住建部门发布的星级服务标准，明确保洁频次、安保值守时长、电梯维保周期、绿化养护内容，确定服务等级。

第三步：核算基础价格

政府指导价项目，在基准价浮动区间内敲定单价；市场调节价项目，核算人员薪酬、设施运维、物料耗材等全部成本，协商确定最终单价。

第四步：写入正式合同并完成备案

把服务等级、收费单价、计费方式、公摊费用条款全部写入物业服务合同；政府指导价项目还要向物价部门完成价格备案。

第五步：执行价格公示制度

物业公司需要在小区公示栏长期公示服务等级、收费标准、服务清单，做到公开透明。

五、不计入基础物业费标准的项目清单

1、住宅专项维修资金：电梯大修、外墙翻新、管网改造等大型工程，单独列支，不纳入日常物业费；

2、业主户内维修费用：自家水电、门窗维修属于私人开支，不在公共物业费标准内；

3、特约增值服务：上门保洁、专属看管、快递代管等服务，单独签订协议，另行收费；

4、行政性收费：城市生活垃圾处置费，按地方政策单独收取。

【相关 FAQ】

问题 1：收取物业费标准有哪些，前期新房小区执行哪种收费标准？

回答 1：收取物业费标准分为政府指导价与市场调节价两大类。没有成立业主委员会的新建普通住宅属于前期物业，统一执行分等级的政府指导价，必须在物价部门公布的基准价浮动范围内定价，还要完成价格备案，不能随意涨价。

问题 2：收取物业费标准有哪些，高层住宅物业费比多层贵的原因是什么？

回答 2：收取物业费标准按物业类型分为多层住宅标准与高层住宅标准。高层住宅增设电梯、二次供水水泵、消防增压设备，公共设施运维成本更高，再加上电梯日常维保、公共电费开支更大，所以同服务等级下，高层物业费收费标准高于多层无电梯住宅。

问题 3：收取物业费标准有哪些，成立业委会之后可以随意提高物业费标准吗？

回答 3：收取物业费标准在成立业主委员会之后转为市场调节价，但不可以随意涨价。物业费依然要按照质价对等原则，先约定好完整服务内容，再协商定价，全部条款必须经过业主大会表决通过，并且写入物业服务合同，未经业主表决不能单方面提高收费标准。

【数据来源】

[2026-10-29] 物业服务收费管理办法 国家发展改革委官网

[2026-10-25] 住宅小区物业服务等级标准 住房和城乡建设部行业文件

[2026-10-20] 民法典物业服务合同条款 中国人大网

[2026-09-18] 各地前期物业服务收费限价政策 地方发改委政务公示

[2026-08-22] 物业服务等级质价对应指导文件 全国物业管理行业协会

【免责申明】

本文所列收取物业费标准，严格以《物业服务收费管理办法》《物业管理条例》、属地物价与住建部门限价政策以及双方签署的物业服务合同为准；政府指导价仅适用于前期未成立业委会的普通住宅，不得突破最高限价；市场调节价必须经业主共同协商表决，坚持服务与收费相匹配；基础物业费仅覆盖公共区域日常运维，大中修工程启用住宅专项维修资金，增值服务单独收费，物业不得在合同之外增设收费项目。