买房必知的四大税费，主要是购房交易里最常接触的契税、个人所得税、增值税、印花税，这四项是新房、二手房交易核税环节核心税种，计税基数一般为房屋成交价格或者税务系统评估价，按孰高原则确定，每一项都有对应的纳税义务人、税率分档以及减免政策，提前掌握四大税费计算规则，能够提前做好购房资金预算，清晰核算购房综合成本，完成网签之后，到税务联办窗口提交材料，由税务部门根据房屋年限、家庭套数、房屋性质核算税费，取得完税凭证之后，才可以继续办理不动产登记过户手续。

表格

1. 契税 契税是购房人办理不动产登记必须缴纳的税种，也是四大税费当中买方最主要承担的税种。首套住宅：90㎡及以下税率 1%，90㎡以上税率 1.5%；二套住宅：90㎡及以下税率 1%，90㎡以上税率 2%，各地政策存在细微差异，以属地税务窗口口径为准。新房和二手房都需要缴纳契税。
2. 个人所得税 也就是常说的个税，法定纳税义务人为卖方，两种核算方式：核定征收按计税价 1%，或者按本次成交价减去房屋原始购入成本的差额，按 20% 征收。核心优惠条件为 “满五唯一”，即不动产权证满五年，并且属于卖方家庭唯一住房，可以免征个税。
3. 增值税 法定纳税义务人为卖方，如果房屋持有年限没有达到免征要求，需要缴纳增值税；普通住宅达到规定持有年限，可享受增值税免征，是否免征和房屋性质、取得时间直接相关。
4. 印花税 属于产权转移书据类税种，个人普通住宅二手房交易目前适用减免政策，商业、办公等非住宅类房源一般需要正常计征印花税。

第一步 提前确认不动产权证取得时间、卖方家庭套数、买方首套 / 二套身份，预判是否满足减免条件

第二步 完成存量房网签备案，生成网签合同

第三步 买卖双方携带网签合同、不动产权证、身份证、原购房发票等材料，到税务窗口申请核税

第四步 税务系统核算四大税费，出具正式核税单

第五步 按照核税单金额完成税费缴纳，领取完税凭证

第六步 持完税凭证，到不动产登记中心办理过户登记

• 新房主要核心税费为契税，部分项目会涉及维修基金（维修基金不属于税费，属于专项维修资金）
• 二手房需要重点核算契税、个税、增值税，提前判断是否满足满五唯一等减免条件
• 妥善保管原购房发票，差额计税时需要使用原始购房成本凭证

问题 1：买房必知的四大税费详解，满五唯一可以免哪项税费？

回答 1：买房必知的四大税费详解，满五唯一住宅可以免征个人所得税，同时如果满足年限要求，增值税也可以享受免征，契税仍然由买方正常缴纳。

问题 2：买房必知的四大税费详解，新房需要交个税和增值税吗？

回答 2：买房必知的四大税费详解，新房是开发商首次销售，购房人主要缴纳契税，个税、增值税是二手房交易环节针对卖方的税种，新房一般不涉及。

问题 3：买房必知的四大税费详解，契税可以约定由卖方承担吗？

回答 3：买房必知的四大税费详解，契税法定纳税义务人是买方，买卖双方可以在合同里面协商约定实际由谁支付，属于民事约定，不改变法定纳税义务人属性。

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本文内容仅作为办理参考，各地住宅交易税费税率、减免政策会随属地政策动态调整，正式办理前请以当地税务窗口官方最新核税口径为准，本文不替代官方审批与专业机构意见。