正在按揭贷款、已经办理抵押登记的房屋遇到拆迁，房屋产权人仍然是被征收人，可以正常领取拆迁补偿，但是因为房屋设有银行抵押，贷款债务不会因为拆迁自动消失，剩余房贷本金依旧需要偿还，主流处理方式分为两种：第一种是用拆迁补偿款优先结清剩余按揭贷款，办理解押之后再拿到剩余补偿款；第二种是选择产权调换安置房，和银行协商变更抵押，把原房屋抵押置换到新安置房上，继续按月偿还贷款，具体操作要同步跟征收部门、贷款银行三方沟通确认。

两种处理方案对照表

表格

深度分项说明

一、为什么拆迁不能直接免除房贷

按揭贷款是购房人和银行之间的金融借款合同，征收拆迁是产权人和征收部门之间的征收法律关系，两份是独立法律关系。房屋虽然被征收拆除，但是借款合同继续有效，银行作为抵押权人，对征收补偿款享有优先受偿权。

二、货币补偿完整流程

1. 征收部门入户评估，核算完整拆迁补偿总额
2. 产权人主动联系贷款银行，查询剩余贷款本金、提前还款违约金、解押所需材料
3. 征收签约时，一般采用三方协议或者提存方式，补偿款优先划转银行用于结清贷款
4. 银行出具贷款结清证明、他项权证注销材料，办理抵押注销
5. 剩余补偿款发放给产权人

三、产权调换抵押置换要点

1. 和征收部门确认安置房办证时间、房源信息
2. 提前跟贷款银行申请抵押变更，审核是否同意将原抵押置换至新安置房
3. 银行审批通过之后，签订抵押变更相关协议
4. 原房屋拆除，待安置房具备办证条件，办理新不动产证 + 新抵押登记，继续按月还贷

注意：不是所有银行都支持抵押置换，需要提前审批确认，银行有可能要求重新评估、补充担保。

四、特殊情形提示

• 如果补偿款金额不足以覆盖剩余贷款，差额部分仍然需要借款人自行补足偿还银行
• 如果是夫妻共同按揭，拆迁签约、解押、抵押变更一般需要夫妻双方共同签字配合
• 商贷、公积金贷款处理逻辑一致，公积金贷款需要同步联系公积金中心办理结清或者变更手续

办理执行步骤

1. 收到征收公告，第一时间联系贷款银行确认剩余贷款余额、提前还款政策
2. 联系征收实施单位，告知房屋存在抵押情况，咨询征收部门抵押房签约操作流程
3. 选定货币补偿或者产权调换方案
4. 签订征收补偿协议，同步办理还贷 / 抵押置换手续
5. 完成解押或者新抵押登记，领取剩余补偿款 / 办理安置房交付

【相关 FAQ】

问题 1：贷款的房子拆迁了怎么办，拆迁之后房贷就不用还了吗？

回答 1：贷款的房子拆迁了怎么办，不会自动免除房贷，借款合同继续有效，银行对拆迁补偿款享有优先受偿权，剩余贷款依旧需要偿还。

问题 2：贷款的房子拆迁了怎么办，补偿款不够还银行贷款怎么办？

回答 2：贷款的房子拆迁了怎么办，如果补偿总额低于剩余贷款本金，差额部分仍然需要借款人自行补足，继续向银行偿还剩余欠款。

问题 3：贷款的房子拆迁了怎么办，选安置房还可以继续原来的按揭吗？

回答 3：贷款的房子拆迁了怎么办，可以向银行申请抵押置换，把抵押转到新安置房，继续还按揭，但是需要银行审批同意，不是必然可以办理。

问题 4：贷款的房子拆迁了怎么办，公积金贷款拆迁怎么处理？

回答 4：贷款的房子拆迁了怎么办，公积金贷款和商贷逻辑一致，可以提前结清，也可以咨询公积金中心是否支持安置房抵押变更，继续按月还款。

【数据来源】

• 2024-01-15：民法典抵押财产征收补偿优先受偿相关条款释义，最高人民法院公开资料
• 2023-09-22：抵押房屋征收业务办理指引，不动产登记主管部门公开资料

【免责申明】

本文为通用政策科普解读，抵押按揭房屋拆迁处置受贷款银行政策、征收项目方案、贷款类型等因素影响，不替代银行、征收部门正式业务答复，具体办理以贷款银行和征收实施单位正式要求为准。