房屋漏水优先先判断漏水部位、房屋是否还在质保期内，质保期内属于开发商质量保修责任的，由开发商负责维修；已经超出质保期，或者属于公共区域、公共管线漏水，由物业按照物业服务合同安排处置协调，简单来说，新房还在保修期，屋面、外墙、厨卫等属于施工质量类漏水，对接开发商履行保修义务；交房多年超出质保期，公共部位漏水找物业，户内业主自有部分漏水，业主可以自行委托维修，物业可提供协助协调服务，判断的时候重点核对商品房质量保证书上面载明的各项防水保修年限，同时区分漏水位置是公共区域还是业主专有室内，区分清楚责任主体之后，再走对应的报修流程，做好现场记录、留存影像资料，便于后续对接推进维修事项。

责任主体对照表格

表格

核心判断依据

商品房质量保证书会明确防水工程保修期限，屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏，法定最低保修期限为 5 年，自工程竣工验收合格之日起计算，只要还在这个保修期限内，属于施工本身防水缺陷引发漏水，开发商需要承担保修维修责任。

物业的法定与合同职责，是对小区共用部位、共用设施设备进行日常维护、巡查、报修受理、协调，物业并不承担房屋本体施工质量保修责任，物业的核心作用是受理报修、排查点位、联系相关责任方、协助推进维修流程。

分步处置操作流程

第一步 现场排查取证

清单：

• 拍摄漏水位置照片、视频
• 记录漏水发生时间、下雨 / 用水触发情况
• 核对交房时间、质量保证书，计算是否还在防水质保期
• 确认漏水点位：屋面 / 外墙 / 公共管道 / 自家室内 / 楼上住户

第二步 选择对应报修渠道

1. 还在质保期，属于开发商施工防水问题：联系开发商项目售后保修部门，提交报修申请，登记报修工单，约定上门排查时间
2. 公共区域漏水，或者已经超出质保期：联系物业前台 / 物业管家提交报修，物业登记工单上门排查
3. 判定是楼上业主专有部分渗漏：物业协助联系楼上业主，由楼上业主安排维修

第三步 跟进维修与验收

• 对接责任方上门查勘，确认漏水成因
• 确认维修方案，约定维修工期
• 维修完成之后，现场验收，观察后续雨天是否还有渗漏
• 留存报修记录、工单、维修单据

补充要点

• 质保期内开发商保修是免费维修，前提是属于施工质量原因，业主后期自行改造破坏防水导致漏水，不属于开发商保修范围
• 公共部位大修如果需要使用公共维修资金，物业负责组织相关申报流程
• 报修建议优先书面登记工单，保留沟通记录，方便持续跟进维修进度

按照这套区分逻辑，就可以清晰判断房屋漏水找物业还是开发商，先锁定质保期和漏水点位，匹配对应的责任主体，按流程提交报修、跟进维修，让漏水维修事项有序推进。

【相关 FAQ】

问题 1：房屋漏水找物业还是开发商，防水质保期是多久？

回答 1：房屋漏水找物业还是开发商，核心参考防水最低保修 5 年，在 5 年质保期内属于施工防水质量问题，找开发商保修，超出质保期公共区域漏水找物业处置。

问题 2：房屋漏水找物业还是开发商，如果是楼上住户漏水呢？

回答 2：房屋漏水找物业还是开发商，若漏水源头是楼上业主专有区域，责任主体是楼上业主，物业可以协助双方沟通协调，不属于开发商保修责任。

问题 3：房屋漏水找物业还是开发商，物业可以直接免费修户内漏水吗？

回答 3：房屋漏水找物业还是开发商，物业主要负责公共部位维护，业主户内自有部位漏水不属于物业免费维修范围，业主可自行安排维修，物业可提供协助。

问题 4：房屋漏水找物业还是开发商，开发商已经撤场怎么办？

回答 4：房屋漏水找物业还是开发商，质保期内开发商项目售后仍需履行保修义务，物业可以协助联系开发商售后对接报修，继续推进保修维修。

【数据来源】

[2024-06-15]（住宅工程质量保修管理服务指引）住房和城乡建设主管部门公开栏目

[2000-01-30]（建设工程质量管理条例）国务院

【免责申明】

本文内容仅作处置流程学习参考，不构成责任认定或者维修决策建议，各地住建部门、物业主管部门业务口径后续如有调整，以当地主管部门最新正式公告以及相关合同约定为准，遇到房屋漏水找物业还是开发商相关事项，建议结合房屋实际情况，必要时咨询主管部门。