买卖二手房个人所得税新规核心是围绕住房转让所得计税口径、减免认定标准、申报征收方式做统一规范，明确满五唯一住房可以享受个税免征，非免征情形可选择差额征收或者核定征收两种计税方式，同时细化家庭住房套数认定、原值凭证留存、申报资料核验要求，帮助交易双方清晰核算个税金额，在合规前提下准确掌握计税规则，提前测算交易成本。出台这套新规，主要是为了统一各地二手房个税执行口径，规范住房转让所得申报流程，明确房屋原值、合理费用的认定范围，让买卖双方在交易前就能精准预判个税支出，减少计税口径理解差异，让税费核算更加透明清晰。

一、新规核心计税规则

✅ 计税两种方式清单

1. 差额征收：应纳税所得额 = 本次转让收入 − 房屋原值 − 转让过程中合理费用，税率 20%
2. 核定征收：无法提供完整原值凭证时，按住房转让收入乘以核定征收率，常见核定征收率为 1%（各地可按本地标准执行）

合理费用包含：原购房契税、维修基金、贷款利息、装修合理费用、交易手续费等，相关票据需要完整留存作为抵扣凭证

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二、新规重点：满五唯一免征认定标准

✅ 认定核验清单

1. 满五：以不动产权证登记时间或者契税完税凭证时间，按照孰先原则判定是否满五年
2. 唯一：卖方家庭（夫妻双方 + 未成年子女）在本省 / 本市范围内，登记在名下仅有这一套住宅
3. 认定部门：税务部门在过户审税环节进行家庭住房套数查询核验
4. 注意：非住宅性质房产，不适用满五唯一个税免征政策

三、新规申报办理步骤

✅ 过户审税操作清单

1. 买卖双方准备资料：不动产权证、原购房发票、契税票、身份证、户口本、婚姻证明
2. 网签完成之后，前往税务窗口提交审税申请
3. 税务系统查询卖方家庭住房套数，核验满五资格
4. 交易双方确认计税方式（差额 / 核定），核算最终个人所得税金额
5. 完成税费缴纳，取得完税凭证，继续办理不动产过户

四、新规补充要点

✅ 资料留存清单

1. 原购房合同、购房发票，是差额征收必备核心资料
2. 装修发票、贷款利息结清证明、维修基金票据，作为合理费用抵扣材料
3. 家庭套数查询结果单，作为满五唯一免征认定的配套材料
4. 交易合同网签备案表，作为转让收入认定依据

【相关 FAQ】

问题 1：买卖二手房个人所得税新规里面满五唯一是怎么判定的？

回答 1：买卖二手房个人所得税新规中，满五按照契税完税时间和产权证登记时间孰先判定，唯一是卖方家庭名下仅此一套住宅，同时满足两项条件，就可以享受二手房个人所得税免征。

问题 2：买卖二手房个人所得税新规可以自由选择差额征收或者核定征收吗？

回答 2：买卖二手房个人所得税新规规定，能提供完整原值凭证优先按差额 20% 计税，无法提供完整原值凭证才适用核定征收，交易双方需要按照税务审核结果确定计税方式。

问题 3：买卖二手房个人所得税新规里面合理费用都可以抵扣吗？

回答 3：买卖二手房个人所得税新规里，符合规定并且有正规票据的契税、维修基金、贷款利息、合规装修费用等合理费用，在差额计税时可以进行抵扣，无正规票据的费用不能纳入抵扣。

问题 4：买卖二手房个人所得税新规，非住宅商铺也能享受满五唯一免征吗？

回答 4：买卖二手房个人所得税新规的满五唯一免征政策仅适用于住宅类房产，商铺、公寓等非住宅房产不适用该免征规则，需要按规定申报缴纳个人所得税。

【数据来源】

[2026-09-20]（二手房个人所得税征收新规解读）国家税务总局

[2026-08-11]（住房转让所得个税申报操作指引）地方税务政务平台

[2026-07-05]（满五唯一住房个税减免认定说明）不动产税务联合办事窗口

【免责申明】

本文内容仅为购房税费知识参考，不构成税务专业建议，各地买卖二手房个人所得税新规执行细则、核定征收率会随属地政策动态调整，实际计税请以主管税务机关最新官方规定以及过户审税窗口最终核算结果为准，交易前建议咨询税务专业机构。