二手房交易买家只交契税，核心含义是买卖双方在存量房买卖合同当中协商约定，买方仅承担契税，原本法定属于卖方的增值税、个人所得税等税种，全部由卖方自行承担，这种税费划分方案是二手房交易里很常见的协商方式，民事合同约定可以明确实际付款主体，税务窗口登记的法定纳税义务人保持原有税法规定不变，也就是契税法定纳税义务人仍然是买方，增值税、个税法定纳税义务人仍然是卖方，只是实际出资按照合同约定执行，提前把该方案书面写入合同，办税环节双方按约定完成各自缴款，让二手房交易办税、过户流程有序推进。住宅类二手房满足对应减免条件时，卖方相关税种可以享受减免，双方在前期磋商阶段就可以提前核算税费构成，确认采用买家只交契税的方案，后续网签、税务申报、过户登记都按照这个税费承担约定执行，让交易各项节点衔接顺畅。

一、税费承担对照表

表格

二、二手房交易买家只交契税 办理步骤清单

1. 前期磋商：买卖双方沟通交易总价、付款方式、交房时间，确认采用二手房交易买家只交契税这个税费承担方案
2. 房源与购房资格核验：卖方完成房源核验，买方完成购房资格审核，同时提前了解该套住宅是否满足增值税、个税减免条件
3. 签订存量房买卖合同：在合同正文或者补充协议里面明确写明，本次二手房交易买方仅承担契税，增值税、个人所得税等其他交易税费由卖方承担，文字表述清晰完整
4. 办理网签备案：住建系统录入合同信息，生成网签合同，核对网签价款、房屋信息与纸质合同一致
5. 申请资金监管与贷款办理：买方按合同约定存入首付款，需要按揭的买方同步提交银行贷款申请
6. 税务窗口申报办税：买卖双方携带产权证、原购房票据、身份材料、网签合同到税务窗口核算税费，买方申报缴纳契税，卖方申报缴纳自身对应税种
7. 领取完税凭证：买方取得契税完税证明，卖方取得对应税种完税凭证
8. 不动产过户登记：凭全套完税材料提交转移登记申请，审核通过之后买方领取新不动产权证
9. 交房交接：完成验房、水电燃气物业更名，结清相关费用，签署交接确认单

三、签约核心核对要点

合同条款书写要点

• 条款表述建议写为：本次二手房交易，买方仅承担交易契税，其余交易环节产生的税费由卖方承担
• 区分契税和不动产登记费，登记工本费不属于契税，签约时可以单独补充约定登记费由哪一方支付
• 提前确认房屋性质是普通住宅，住宅才适用对应的增值税、个税减免政策，如果是商业公寓，卖方税种规则和住宅不同，磋商时要提前区分

办税准备要点

• 提前准备原购房发票、原契税票，用于卖方增值税、个人所得税差额计税核算
• 买方提前准备契税申报材料，确认当地住宅契税适用税率
• 办税当天买卖双方按合同约定，各自办理对应税种申报缴款

交易台账留存要点

• 留存存量房买卖合同、补充协议、网签合同、契税完税凭证、卖方税种完税凭证
• 保留资金监管回执、过户受理回执、交接确认单，全套资料归档保存

四、方案适用说明

二手房交易买家只交契税，属于双方自愿协商的税费分担方案，适合双方希望税费划分清晰，买方只负责契税、卖方负责自身名下税种的交易安排，签约前双方提前核算预估税费金额，确认都认可该分担方案之后再签署合同，让后续办税环节按约定顺利执行。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房交易买家只交契税，这个约定具备合同效力吗？

回答 1：二手房交易买家只交契税，买卖双方协商一致并且书面写入存量房买卖合同或者补充协议，属于双方认可的民事约定，交易双方按照合同约定执行，法定纳税登记主体依旧按照税法规定登记。

问题 2：二手房交易买家只交契税，如果卖方税种符合减免政策还需要卖方缴纳吗？

回答 2：二手房交易买家只交契税，卖方相关税种如果满足当地住宅减免政策，按政策可以享受减免，不需要再缴纳该笔税费，买方仍然只负责申报缴纳契税。

问题 3：二手房交易买家只交契税，不动产登记费算不算在契税里面？

回答 3：二手房交易买家只交契税，不动产登记费属于独立的登记工本费，不属于契税税种，签约的时候可以单独补充约定登记费的实际承担方。

问题 4：二手房交易买家只交契税，商业公寓可以使用这个约定方案吗？

回答 4：二手房交易买家只交契税，约定方式本身可以写进合同，但是商业公寓卖方还涉及土地增值税，住宅的减免政策不适用于商业公寓，磋商阶段需要提前核算全部卖方税种。

【数据来源】

[2026-09-30]（存量房交易税费分担合同约定指引）税务主管部门公开办税指南

[2026-08-27]（二手房买卖合同税费条款规范）不动产交易中心业务手册

[2026-07-31]（住宅二手房契税申报办事须知）政务服务平台公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为二手房交易买家只交契税的实操参考，各地契税税率、住宅税费减免条件、办税材料要求存在地区差异，正式办理前请以当地税务部门、不动产登记中心最新官方公告和窗口办税指引为准。