核心结论：农村宅基地所有权属于村集体，宅基地本身不能单独买卖，仅能转让宅基地上的房屋，且受让方必须是本集体经济组织成员，同时符合一户一宅等宅基地申请条件，跨村、城镇居民购买农村宅基地房屋，合同依法一般认定无效，下面这份标准版合同，仅适用于本村符合资格成员之间的房屋转让参考模板，正式签署前建议经村委会备案，必要时咨询当地自然资源所与律师。

原因：根据土地管理相关规定，宅基地使用权是集体成员专属福利，具有身份属性，不允许向本集体以外人员流转，所以合同主体资格是这份合同生效的核心前提，合同标的是地上房屋，同时一并转移对应宅基地使用权，不是单独买卖宅基地土地。

农村宅基地房屋转让合同

转让方（甲方）：

姓名：________ 身份证号：________________________

住址：XX 村____组

联系电话：________________

受让方（乙方）：

姓名：________ 身份证号：________________________

住址：XX 村____组

联系电话：________________

鉴于甲方为本村集体经济组织成员，合法取得案涉宅基地使用权并建有住宅房屋，乙方为本村集体经济组织成员，符合一户一宅宅基地申请受让条件，甲乙双方在平等自愿、协商一致基础上，就甲方宅基地上住宅房屋转让事宜，达成如下协议：

第一条 标的房屋基本情况

房屋坐落：县____镇（乡）村____组

宅基地证号 / 不动产权证书号：________

宅基地占地面积：____平方米，房屋建筑面积：平方米，房屋结构：（砖混 / 砖木等），建成年份：____年。

房屋附属物：院墙、水井、棚舍、树木等，清单详见附件。

第二条 转让价款及支付方式

本房屋连同对应宅基地使用权转让总价款：人民币________元（大写：______________）

付款方式：

1、本合同签订当日，乙方向甲方支付定金________元；

2、年____月____日前，乙方支付剩余全部款项________元；

付款方式为银行转账，甲方收款账户：

户名：____

开户行：________

账号：__________

第三条 交付与权属变更

1、甲方于____年____月____日前，将房屋、钥匙、权属证书原件全部交付乙方。

2、双方共同向村委会申请备案，并按当地自然资源部门规定，申请办理宅基地使用权及房屋所有权变更登记手续，相关税费按当地规定由____方承担。

第四条 甲方承诺保证

1、甲方保证该房屋及宅基地权属清晰，无抵押、查封、纠纷，无其他共有人异议；如存在共有人，共有人已全部同意本次转让并签字确认。

2、甲方承诺本次转让后，不再就该宅基地申请新的宅基地，遵守一户一宅相关规定。

3、保证房屋不存在隐瞒质量瑕疵、权属争议。

第五条 乙方承诺保证

1、乙方承诺属于本集体经济组织成员，符合一户一宅受让资格，具备受让条件。

2、乙方受让之后，按照宅基地管理相关规定使用房屋，不得擅自改变宅基地用途，不得违法扩建。

第六条 违约责任

1、甲方反悔拒绝交付、拒绝配合变更登记，双倍返还定金，并赔偿乙方相应损失。

2、乙方逾期付款，按未付金额每日____‰支付违约金；乙方无故解除合同，定金不予退还。

3、因一方隐瞒主体资格、权属瑕疵，造成合同无法履行，过错方承担全部损失。

第七条 其他约定

1、本合同经甲乙双方签字，村委会见证 / 备案后生效。

2、本合同未尽事宜，双方另行签订补充协议，补充协议与本合同具备同等效力。

3、因本合同发生争议，优先协商，协商不成可向房屋所在地人民法院提起诉讼。

4、本合同一式____份，甲方、乙方、村委会各执一份，登记部门一份。

甲方（签字按手印）：________

日期：____年____月____日

乙方（签字按手印）：________

日期：____年____月____日

村委会见证意见（盖章）：

经办人签字：________

日期：____年____月____日

附件：房屋附属物清单

办理步骤

第一步，资格核查，确认乙方是本村集体成员，满足一户一宅，提前和村委会沟通，确认本村同意本次流转。

第二步，现场核对宅基地证、房屋现状，确认没有抵押查封、全部共有人同意。

第三步，拟定合同，协商价款、付款、变更登记、违约责任条款。

第四步，双方签字按手印，村委会盖章备案。

第五步，携带合同、身份材料、权属证书，到乡镇自然资源所申请变更登记。

总结

这份模板仅适用于本村集体内部合规流转，如果受让方不是本集体经济组织成员，这份合同存在法定无效风险，不能作为合法有效买卖合同使用，核心要点就是只转房屋、随房走宅基地使用权，严格限定本集体内部成员，村委会备案，办理变更登记。

【相关 FAQ】

问题 1：农村宅基地买卖合同标准版，外村人可以签这份合同吗？

回答：农村宅基地买卖合同标准版，外村人员不属于本集体经济组织成员，按照现行规定，这类转让合同一般认定无效，不适用本模板。

问题 2：农村宅基地买卖合同标准版，签完合同就代表宅基地过户完成吗？

回答：农村宅基地买卖合同标准版，签订合同只是双方债权约定，需要到自然资源部门办理宅基地使用权及房屋所有权变更登记，才完成法定权属变更。

问题 3：农村宅基地买卖合同标准版，夫妻共有房屋转让必须双方签字吗？

回答：农村宅基地买卖合同标准版，如果房屋属于夫妻共有财产，需要夫妻双方共同签字同意，避免后续共有人提出异议。

问题 4：农村宅基地买卖合同标准版，城镇居民可以购买吗？

回答：农村宅基地买卖合同标准版，城镇居民购买农村宅基地房屋，政策不允许，合同存在无效风险，不可以使用本合同办理合法流转。

【数据来源】

[1]《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地、一户一宅、集体成员流转相关规定

[2] 农业农村部农村宅基地管理相关政策文件

[3] 最高人民法院关于农村宅基地房屋买卖合同效力相关裁判规则

【免责申明】

本文合同仅为参考模板，不构成正式法律文书，各地宅基地流转、变更登记细则存在差异，正式签约前建议咨询村委会、乡镇自然资源所以及执业律师，相关事项由当事人自行评估确认。