房改房也就是公有住房出售房，绝大多数原始土地性质为国有划拨土地，是当年单位通过划拨供地方式取得国有土地，之后将公有住房按照房改政策出售给职工，房屋产权转移到职工个人名下，但是土地使用权类型仍然保留划拨属性，并没有同步转为出让性质，房改房上市交易的时候，一般需要经过主管部门审批，核算并且补缴土地出让金，办理划拨转出让手续之后，才可以正常办理不动产转移过户登记，少数特殊房改房在初始办理的时候已经同步办理出让，这种情况属于个别案例，最终土地性质要以不动产权证、不动产登记档案记载为准，购房人选购房改房的时候，优先核验土地性质，提前了解后续交易需要办理的手续与成本。

一、核心信息对照表

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二、详细特点说明

1. 房改房是住房制度改革产物，单位把福利公有住房出售给职工，房屋产权私有化，但是土地供地方式没有变更，依旧维持划拨供地属性
2. 划拨土地本身不设定固定 70 年土地使用年限，在完成划拨转出让之后，才会登记对应的土地出让起止年限
3. 房改房和普通商品房有明显区别，普通商品房原生土地性质就是出让，不需要额外补缴土地出让金过户
4. 同一片房改房小区，也存在极少数已经完成划拨转出让的房源，核验的时候不能默认全部都是划拨，一定要单独查档确认

三、核验办理步骤

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四、补充要点

1. 房改房完成划拨转出让之后，土地性质变更为出让，后续再次交易，就和普通出让性质住宅交易规则保持一致
2. 土地出让金核算标准、审批流程各地存在差异，以当地自然资源和不动产登记部门规定为准
3. 选购房改房除土地性质之外，还需要同步核查房屋产权是否完整、是否存在共有产权、是否满足上市年限要求

整体来看，房改房主流原始土地性质是国有划拨土地，上市交易一般需要补缴土地出让金转为出让，购房前一定要核验不动产权证和登记档案，提前掌握交易手续和相关成本。

【相关 FAQ】

问题 1：房改房的土地性质是什么，是不是全部都是划拨？

回答 1：房改房的土地性质是什么，绝大多数原始是国有划拨土地，但是也有少数房源已经办理划拨转出让，不能一概而论，要以不动产登记档案为准。

问题 2：房改房的土地性质是什么，过户一定要补缴土地出让金吗？

回答 2：房改房的土地性质是什么，如果是原始划拨性质房改房，上市过户一般需要审批并补缴土地出让金，转为出让之后再过户。

问题 3：房改房的土地性质是什么，划拨房改房有 70 年土地年限吗？

回答 3：房改房的土地性质是什么，划拨状态下一般没有登记 70 年土地使用年限，完成划拨转出让之后，才会登记土地出让起止年限。

【数据来源】

[2026-09-08]（房改房土地权属与上市交易办事指引）不动产登记中心公开资料

[2026-07-26]（房改售房划拨土地政策科普）地方政务公开平台

【免责申明】

本文内容仅作为房改房土地性质相关知识科普参考，各地房改房上市审批、出让金核算细则存在地域差异，具体办理要求请以当地自然资源主管部门、不动产登记中心最新官方规定为准，不构成房产交易相关法律建议。