副标题：买卖双方税费明细与计税要点

首段结论先行：个人把住宅 / 非住宅卖给公司，卖方（个人）主要缴纳增值税、附加税、个人所得税、土地增值税（非住宅）、印花税；买方（公司）主要缴纳契税、印花税，和个人卖给个人最大区别是：买方是企业，契税没有住宅优惠税率，统一按对应法定税率征收，同时非住宅类房产个人卖方还会多一项土地增值税，是否满五唯一等住宅优惠只适用于住宅，商办类不享受。税费核心是区分标的是住宅还是商业 / 办公（非住宅），计税基础一般是网签成交价或者税务系统评估价，两者取高值。

一、卖方（个人）税费清单

1. 增值税 住宅：满 2 年免征；不满 2 年，按全额 5% 征收增值税
2. 非住宅（商铺、写字楼、公寓商办）：不享受满 2 年免征，按（转让收入 - 购置原值）差额 5% 缴纳增值税
3. 增值税附加税：包含城建税、教育费附加、地方教育附加，以增值税税额为基数计征，部分地区小规模相关减免政策按当期规定执行
4. 个人所得税 住宅：可选择核定征收，或者按（转让收入 - 原值 - 合理税费）差额 20%；满足满五唯一住宅可以免征个税
5. 非住宅：不享受满五唯一免征，一般按差额 20% 或者当地核定征收方式缴纳个税
6. 土地增值税 住宅：个人转让住宅免征土地增值税
7. 非住宅：个人转让商办需要缴纳土地增值税，按增值额适用四级超率累进税率 30%-60%，也可按当地规定核定征收
8. 印花税：产权转移书据，按合同价款万分之五，现行可按政策享受减半优惠（以最新政策为准）

二、买方（公司）税费清单

1. 契税：公司作为企业买方，不享受个人住宅首套、二套契税优惠，按当地法定契税税率（一般 3%），以计税价格全额征收
2. 印花税：产权转移书据，按合同价款万分之五，可按现行政策享受减半优惠

三、税费对照表

表格

四、办理实操步骤

1. 确认房产性质：不动产权证标注住宅 / 商办，核对原始购房发票、契税票，这是差额计税的核心凭证
2. 签订存量房买卖合同，约定税费承担方式（合同可以约定由买方承担全部税费，但是法定纳税义务人不变）
3. 税务窗口核税，系统比对网签价与评估价，取高值作为计税基数
4. 缴纳全部税费，取得完税凭证
5. 不动产登记中心办理过户，公司领取新不动产权证

五、重点提醒

1. 合同约定 “买方包税” 只是民事约定，法定纳税义务人仍然是卖方，不能改变纳税主体
2. 公司持有房产后续每年还会产生房产税、城镇土地使用税，这个是过户之后持有阶段税费，不属于本次交易过户税费，很多人容易混淆
3. 原始购房发票、契税完税证一定要保留，差额计税没有原值票据会影响个税、增值税、土增计算，部分地区只能按核定征收，税负会变高

【相关 FAQ】

Q1：个人住宅卖给公司，还能享受满五唯一免个税吗？

A：可以，只要这套住宅同时满足满五年、卖方家庭唯一住房，住宅转让个税依旧可以免征，买方是公司不影响住宅本身满五唯一免税政策。

Q2：个人商铺卖给公司，土地增值税一定要差额累进吗？

A：不一定，多数地区支持两种方式，一种是按增值额四级超率累进，另一种是税务核定征收，以当地税务执行口径为准。

Q3：公司买个人住宅，契税能不能按首套优惠？

A：不能，企业不属于自然人，不适用个人首套、二套契税优惠，一般按 3% 全额征收。

Q4：交易之后公司持有这套房，每年要交什么税？

A：持有阶段公司需要按规定申报房产税、城镇土地使用税，和本次过户交易的契税、个税属于不同阶段税费。

【数据来源】

[2024] 财政部 国家税务总局关于个人住房转让增值税、个人所得税相关政策

[2024] 契税法、印花税法、土地增值税暂行条例公开政策文件

【免责申明】

本文为通用税费科普，各地核税口径、减免政策、核定征收比例存在差异，最终税费以不动产所在地税务窗口核税结果为准，大额交易建议提前到税务部门预审，必要时咨询专业税务师。