核心结论：小产权房对应的土地原本属于集体建设用地，本身没有经过国有土地出让程序，正常情况下不存在法定的土地出让金，只有当该宗集体土地依法完成集体土地征收、农用地转用审批，变更为国有建设用地，并且按照法定出让程序办理国有建设用地使用权出让之后，才会产生土地出让金，才可以按照国有土地出让的规则核算土地出让金，核算基础是宗地评估地价、属地基准地价、规划容积率、用地性质、出让年限，通过招拍挂或者协议出让方式确定最终成交价款，也就是土地出让金，没有完成征地转国有审批的小产权土地，不能直接套用国有土地出让金计算公式，也不存在官方认可的标准化土地出让金计算方式。

一、基础概念区分表格

表格

二、转国有之后土地出让金核算逻辑

1. 核心定价方式 经营性用地一般采用招标、拍卖、挂牌公开出让，土地出让金就是最终宗地成交价款；符合法定情形的非经营性用地，可以采用协议出让，参照宗地评估地价、基准地价核算出让底价，确定土地出让金。
2. 楼面地价核算逻辑 楼面地价 = 宗地评估总地价 ÷ 规划计容建筑面积 土地出让金总额 = 楼面地价 × 规划计容建筑面积
3. 影响核算的核心参数清单

• 用地性质：住宅、商服、工业，不同性质基准地价标准不同
• 土地级别：宗地所属地价等级，等级越高基准地价越高
• 容积率：规划计容指标，直接影响楼面地价与出让金总额
• 出让年限：住宅最高 70 年，商业最高 40 年，工业最高 50 年，需要做年期修正
• 开发程度：宗地通平配套情况，会调整评估地价基数

三、完整办理操作步骤

1. 先核查该宗小产权对应的集体土地，是否已经纳入征地转国有立项计划，确认是否取得农用地转用、土地征收审批文件
2. 审批完成，土地性质变更为国有建设用地之后，由自然资源部门组织宗地地价评估，调取本地最新基准地价成果
3. 根据规划条件，提取用地面积、容积率、用地类型、出让年限，开展地价修正测算，拟定出让底价
4. 选择招拍挂或者协议出让方式，组织出让交易，确定竞得人，签订国有建设用地使用权出让合同
5. 按照出让合同载明成交价款，确认最终土地出让金金额，竞得人按期缴纳土地出让金并缴入国库
6. 完成缴款之后，办理不动产权属登记

四、关键要点说明

小产权土地本身没有经过国有出让环节，所以不存在原生的土地出让金，很多咨询里面想直接给小产权补一笔土地出让金转为商品房，前提是必须先走完集体土地征收转国有这套法定审批流程，审批是前置条件，没有审批就不能启动国有土地出让金核算，不能跳过审批直接计算补缴土地出让金，核算全程以自然资源主管部门评估结果和出让成交结果为准，不能自行按照市场价估算作为官方土地出让金。

五、补充说明

各地对于历史遗留集体建设用地上房屋的处置政策存在差异，只有属地政策明确允许该宗地补办征地、出让手续的项目，才可以启动土地出让金核算，补办出让的核算标准仍然执行国有建设用地出让相关技术规范，核算结果以主管部门正式出具的评估与出让批复文件为准。

【相关 FAQ】

问题 1：小产权土地在没有转国有之前可以直接计算土地出让金吗？

回答 1：小产权土地在没有转国有之前不可以直接计算土地出让金，该土地属于集体土地，没有国有出让环节，不存在法定土地出让金。

问题 2：小产权土地转国有之后土地出让金是按什么方式确定？

回答 2：小产权土地转国有之后，经营性用地通过招拍挂成交价款作为土地出让金，协议出让则参照宗地评估地价和基准地价核算土地出让金。

问题 3：小产权土地补办出让核算土地出让金需要规划容积率吗？

回答 3：小产权土地补办出让核算土地出让金需要规划容积率，容积率是计算楼面地价、确定土地出让金总额的重要参数。

问题 4：小产权土地核算土地出让金之前必须要有征地审批吗？

回答 4：小产权土地核算土地出让金之前必须取得征地转国有审批，只有集体土地转为国有建设用地之后，才能够启动国有土地出让金核算程序。

【数据来源】

[2020-01-01]（中华人民共和国土地管理法）全国人大常委会

[2020-01-01]（中华人民共和国城市房地产管理法）全国人大常委会

[2007-11-01]（招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定）原国土资源部

【免责申明】

本内容仅为小产权土地出让金核算相关政策规则整理说明，仅供学习参考，不构成补办手续、交易决策依据，小产权土地能否补办征地出让、土地出让金核算标准以属地自然资源主管部门正式审批意见为准。