正文

大连土地出让金，区分招拍挂新出让地块和划拨转出让补缴（房改房、单位划拨住宅等存量房）两类场景，核心测算技术采用基准地价系数修正法为主，经营性开发地块底价测算可使用剩余法（假设开发法）、市场比较法，最终金额以大连市自然资源主管部门核定结果为准。

核心原理：以大连现行公布的基准地价为基础，对宗地的年期、容积率、区位等级、宗地个别因素做系数修正，算出单位面积宗地地价，再乘以宗地面积，得出土地出让金。

✅ 核心计算公式

宗地单位地价 = 基准地价 × 年期修正系数 × 容积率修正系数 × 区域因素修正系数 × 个别因素修正系数

土地出让金 = 宗地单位地价 × 宗地面积

✅ 两种场景说明

1. 招拍挂经营性地块（住宅、商服、工业） 前期由评估机构按剩余法 / 市场比较法测算评估价，作为出让底价参考，最终土地出让金以公开挂牌、拍卖、招标竞价成交价格为准，不再单独按基准地价重新核算。
2. 划拨土地补办出让（房改房、历史划拨住宅补缴出让金，大连最常用） 适用基准地价系数修正法，重点参数：

• 土地用途（住宅为主）
• 宗地分摊土地面积
• 剩余土地使用年限（做年期修正，不是直接按最高法定年限重新起算）
• 规划容积率、宗地临路条件、区位级别（大连不同片区基准地价等级不一样）

✅ 办理测算步骤

1. 调取不动产权证、地籍档案，确认土地性质、宗地分摊面积、土地用途、剩余年限
2. 查询大连市最新版本基准地价，确定宗地对应的地价级别
3. 逐项确定各项修正系数，代入公式测算
4. 向大连市自然资源局 / 不动产登记窗口提交补办出让申请
5. 主管部门审核核定，出具缴款核定单，按核定金额缴纳出让金

✅ 重点提示

大连房改房补缴出让金，部分历史政策有对应的专项计算口径，不是所有情况都完全等同于普通宗地基准地价修正，以当期大连市自然资源局执行文件为准。

FAQ

Q1：大连土地出让金怎么计算的，房改房补缴是按建筑面积还是分摊宗地面积？

A：大连房改房补缴出让金，地价测算基础是分摊宗地土地面积，同时结合剩余年限、区位做系数修正。

Q2：大连土地出让金怎么计算的，基准地价更新之后按新的吗？

A：大连土地出让金测算，原则上使用申请办理时点现行有效的最新版基准地价文件开展修正测算。

Q3：大连土地出让金怎么计算的，自己算出来的数值就是最终要交的钱吗？

A：自行测算仅为参考，正式应缴金额必须由大连自然资源主管部门核定，以官方核定缴款单为准。

数据来源

大连市自然资源局基准地价公示文件、国有划拨土地补办出让业务办理规程、城镇土地估价规程

免责声明

本文仅为大连土地出让金测算通用参考，大连各区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区等）执行细则、基准地价版本、专项补缴政策可能调整，正式业务请以大连市自然资源主管部门正式核定结果为准。