买二手房必问的 10 个致命问题，核心是围绕产权、抵押查封、户口、税费、房屋质量、交易限制、贷款、腾房、物业欠费、共有产权这十大关键风险点，看房谈判阶段就要逐项问清楚，并且要求核验原件、书面确认，不要只听口头承诺，这些问题如果前期遗漏，后续网签、过户、入住阶段很容易出现交易卡点，是二手房交易里优先级最高的核验事项。

一、10 个必问核心问题对照表

表格

二、实操执行步骤

1. 初次约谈业主，把这 10 个问题逐项提问，记录业主答复
2. 不要只口头确认，产权、抵押查封要调不动产登记查询单核验原件
3. 把关键约定（户口迁出、解押时间、交房时间、税费承担）全部写进二手房买卖合同或者补充协议
4. 签约前再次复核，确认答复和书面条款保持一致，再办理网签

三、补充深度要点

• 优先购买权：除了租客，还要确认是否有同住人、公房原单位优先购买权
• 继承房：如果是继承所得，确认继承手续是否办结，所有继承人是否同意出售
• 学区占用：很多买家会额外关心学位是否被占用，这个可以作为附加问询项，和户口问题配套核验
• 违建：询问是否存在私搭违建，违建未处理会影响不动产过户核验

四、FAQ

问题 1：买二手房必问的 10 个致命问题，口头回答可以吗？

回答：买二手房必问的 10 个致命问题，口头答复仅作为初步参考，重要事项必须写入合同补充协议，书面约定违约责任，避免后续反悔。

问题 2：买二手房必问的 10 个致命问题，抵押解押一般是谁出钱？

回答：买二手房必问的 10 个致命问题，抵押解押资金没有统一规定，常见有业主自筹解押，也有使用买家首付款解押，该事项必须提前书面约定清楚。

问题 3：买二手房必问的 10 个致命问题，有租约是不是就不能买？

回答：买二手房必问的 10 个致命问题，有租约不是不能交易，但是要确认租客放弃优先购买权，并且清楚买卖不破租赁，租客有权继续履行原租约。

数据来源

[2026-09-30]（存量房交易风险核验业务指引）住建部门公开业务资料

[2026-07-24]（二手房交易必问事项科普指南）房地产行业公开科普资料

[2026-05-19]（不动产存量房交易业务公开汇编）政务公开平台

免责申明

本文内容仅作为买二手房必问的 10 个致命问题相关知识科普参考，不构成交易决策承诺，各地限售、税费、户口政策存在地区差异，正式交易建议结合本地政策，必要时咨询专业人士。