棚改房项目是否需要开展土地增值税清算，核心是看项目主体、项目性质以及是否属于土地增值税应税房地产开发项目，房地产开发企业作为开发主体的棚改项目，属于房地产开发经营项目，达到土地增值税清算条件之后，需要按照规定办理土地增值税清算，同时棚改相关政策性优惠可以在清算环节依规享受；如果是政府主导、不涉及房地产开发企业有偿转让房地产取得增值收益的纯安置类项目，不满足土地增值税应税清算的触发条件，不需要开展土增清算。土地增值税清算制度，是针对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物并取得增值收入的房地产开发项目设置，棚改项目一般同时包含安置房、配套经营性用房等不同业态，清算的时候需要区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产分别核算增值额，国家对于棚户区改造配套有专项税收优惠政策，在清算申报时，企业可以按照政策规定申报适用对应的减免优惠，整套清算业务由主管税务机关受理审核，按照土地增值税清算管理规程规范开展。

一、判定对照表

表格

二、清算办理步骤

1. 确认清算单位：以棚改项目立项、规划审批确定的开发项目作为清算单位，确认是否达到应清算或者可清算条件。
2. 归集收入成本：归集项目转让收入，归集土地成本、建安成本、配套成本、开发费用等扣除项目金额，区分安置房、商业等不同业态。
3. 编制清算申报资料：制作土地增值税清算申报表、扣除项目明细、成本分摊表，准备立项批复、规划、竣工、销售、成本票据等资料。
4. 提交清算申报：向主管税务机关报送土地增值税清算申报全套资料，同步申报棚改相关税收优惠备案资料。
5. 税务审核：主管税务机关开展清算审核，核对收入、扣除、成本分摊、优惠适用情况。
6. 税款确认补缴或者退税：审核完成之后确认最终应纳税额，完成税款结算。

三、关键执行要点

• 清算单位以项目审批文件确定，同一棚改项目不同业态要分类型核算增值额。
• 棚改专项税收优惠，需要按照税务机关要求留存对应棚改认定批复等证明材料。
• 清算触发条件分为应清算（项目全部竣工完成销售等）、可清算（税务机关通知清算）两类。

综合来看，棚改房如果是房地产开发企业开发的应税房地产项目，达到清算条件就需要办理土地增值税清算，清算过程中可以依规适用棚改相关税收优惠，政府纯安置无增值转让的项目不需要开展土增清算。

【相关 FAQ】

问题 1：棚改房要进行土地增值税清算吗，安置房部分可以享受棚改优惠吗

回答 1：房企开发的棚改房项目需要开展土地增值税清算，安置房部分可以按照棚改专项税收政策，在清算申报环节依规申报对应的税收优惠。

问题 2：棚改房要进行土地增值税清算吗，达到什么条件启动清算

回答 1：棚改房土地增值税清算分为应清算和可清算，项目全部竣工完成销售属于应清算情形，也可以由主管税务机关通知开展可清算。

问题 3：棚改房要进行土地增值税清算吗，成本需要按业态分摊吗

回答 1：棚改房办理土地增值税清算的时候，需要区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产，对相关扣除成本按照规则进行分摊核算增值额。

【数据来源】

[2024-05-15]（土地增值税清算管理规程政策解读）国家税务总局公开政策文件

[2023-08-20]（棚户区改造税收优惠政策释义）财政部 国家税务总局公开政策文件

【免责申明】

本文仅为政策概念科普说明，不替代税务主管部门官方解释以及专业税务意见，具体清算判定、优惠适用以主管税务机关审核口径为准。