只有土地使用证的房子，属于房、地分证时代的历史存量房屋，现行不动产登记执行房地一体原则，不能仅凭老土地使用证直接办理房屋过户，需要先核验地上房屋建设合法性，补办房地一体不动产权证书之后，再办理转移过户登记，同时要区分土地性质，国有出让、国有划拨、集体土地三类土地，过户资格、审批要求、是否补缴土地出让金差异很大，集体土地上房屋还受到本集体经济组织成员资格限制，不能对外自由转让。这类房屋早年只办理了土地使用权登记，地上房屋没有办理房屋所有权证，过户核心难点是地上房屋缺少合法产权登记，必须核查建设工程规划、竣工验收等审批材料，确认房屋属于合法建筑，才能启动补办不动产权证，之后再完成买卖过户，如果房屋属于未批先建，缺少规划审批，无法完成合法登记，则不能办理正规过户。

一、分类情形对照表

表格

二、核心要点清单

1. 房地一体原则：土地使用权和地上房屋所有权权利主体必须保持一致，过户登记要求权属完整，不能土地和房屋分开单独过户
2. 建设审批核查：重点核对建设工程规划许可、施工许可、竣工验收资料，判定房屋是否属于合法建筑
3. 划拨用地特殊要求：国有划拨土地房屋上市交易，需要主管部门上市审批，核算补缴土地出让金
4. 集体土地限制：宅基地类集体土地房屋流转，受让方必须为本集体经济组织符合条件成员
5. 权籍调查：补办不动产权证阶段，登记机构会开展权籍测绘，确认宗地、房屋坐落、分摊土地面积
6. 受理部门：属地不动产登记中心

三、办理操作步骤

1. 核验原有土地使用证，确认土地使用权类型、权利人、土地用途、使用年限
2. 收集地上房屋原始建设审批材料，核查房屋建设合法性
3. 向不动产登记中心申请权籍调查，申请补办房地一体不动产权证书
4. 如为划拨土地，同步申请上市审批，核算补缴土地出让金
5. 取得不动产权证书之后，买卖双方签订房屋买卖合同
6. 提交买卖双方身份证明、不动产权证、买卖合同、完税凭证，申请转移登记
7. 登记机构审核登簿，核发新的不动产权证书，原土地使用证收回归档

四、补充要点

交易前建议先到不动产登记窗口预审，确认房屋是否可以顺利补办不动产权证，不建议只凭借土地使用证直接签署交易并交付全款。如果属于历史遗留项目，可以对照属地历史遗留不动产登记专项政策，确认补办登记受理条件。过户环节需要按规定申报契税等相关税费，取得完税凭证之后才能完成登记。

FAQ

Q1：只有土地使用证的房子怎么过户，可以直接拿老土地证办理过户吗？

A1：只有土地使用证的房子怎么过户，不可以直接凭老土地使用证办理过户，现行是房地一体登记，需要先补办房地一体不动产权证之后，才可以办理转移过户。

Q2：只有土地使用证的房子怎么过户，国有划拨土地过户要补缴土地出让金吗？

A2：只有土地使用证的房子怎么过户，如果是国有划拨土地，补办不动产权证之后上市交易，需要履行上市审批，按属地政策补缴土地出让金。

Q3：只有土地使用证的房子怎么过户，集体土地这类房子外村人可以买吗？

A3：只有土地使用证的房子怎么过户，集体宅基地房屋仅限本集体经济组织符合条件成员受让，外村人员不可以办理正规过户。

Q4：只有土地使用证的房子怎么过户，房屋没有规划审批还能过户吗？

A4：只有土地使用证的房子怎么过户，如果地上房屋没有规划审批，属于未批先建，无法补办合法不动产权证，不能办理正规过户登记。

数据来源

[2026-10-08]（房地一体不动产统一登记历史房屋转移登记政策解读）自然资源部官网

[2026-08-15]（国有划拨房屋上市交易补缴土地价款登记规范）中国土地学会

[2026-06-28]（宅基地房屋流转资格管理指引）中国不动产登记协会

免责声明

本文内容仅作为政策科普参考，只有土地使用证房屋补办登记、过户审批细则存在属地差异，房屋合法性认定、土地出让金补缴标准以属地不动产登记中心、自然资源主管部门正式文件以及窗口答复为准，本文不构成交易决策以及登记业务办理的官方认定依据。