买的小产权房要拆迁了怎么办，核心要点是小产权房一般是建设在集体土地上、没有办理国有不动产权登记的房屋，不能像正规商品房一样取得完整产权，拆迁补偿的认定主体、补偿分配，要以本次征收项目公告、当地征收政策为准，通常征收部门优先与集体土地权属人（原村集体 / 原出让农户）签订征收补偿协议，购房人和原出卖人之间的补偿款内部分配，依据双方当初的房屋买卖合同约定协商处理，首要动作是及时关注征收公告、保存全部交易资料，主动对接征收部门与原出卖人，厘清补偿构成。设置这套处置思路，是因为小产权房土地性质属于集体土地，征收法律关系是征收方和土地所有权人 / 宅基地使用权人，购房人并非法定登记权利人，购房人与原房主属于民事合同关系，补偿内部分配属于民事争议范畴。

关键事项对照表

表格

详细办理步骤

1. 关注征收公告：留意村委会、街道、征收办发布的征收范围、补偿方案、签约期限、认定规则，确认本套房屋是否纳入本次征收范围，重点阅读对于历史买卖小产权房的认定条款。
2. 归集全套证据：收集原始购房协议、转账收据、收房交接单、长期居住证明（水电燃气、物业、居住证），证明实际占有使用房屋、已经支付购房款。
3. 对接原出卖人：主动联系原房主，协商征收补偿款、安置权益内部分配方案，尽量达成书面分配协议。
4. 对接征收部门：持交易资料向征收实施单位报备实际购房人情况，咨询本次项目对于此类历史交易房屋的登记、认定规则，了解是否允许购房人参与相关登记认定。
5. 协商处置：原房主配合的情况下，按照双方达成的书面约定，在征收协议签署后按约定分配补偿权益。
6. 争议处理：如果和原出卖人就补偿分配无法达成一致，可向人民法院提起民事诉讼，由法院结合合同效力、实际居住、付款情况依法裁判；如果对征收项目认定、补偿方案本身有异议，按照征收法定救济渠道处理。

补充要点

• 合同效力：非本集体经济组织成员购买宅基地类小产权房，买卖合同在司法实践中一般认定存在效力瑕疵，法院处理补偿分配时会综合考虑购房款、装修投入、长期实际居住、双方过错等因素，并非必然全额取得全部征收补偿。
• 安置指标：人口安置、回迁安置房资格，很多项目是按本集体成员资格认定，外部购房人通常不直接享有集体成员安置指标，以项目政策为准。
• 不要私自处置：在征收签约阶段，不要和原房主、征收方发生冲突，全程留存书面沟通记录。
• 政策差异：不同城市、不同征收项目政策差别很大，不能套用其他地区案例。

买的小产权房要拆迁了怎么办，第一步就是查本次征收政策、保存购房全套材料，优先和原房主协商补偿内部分配，协商不成走民事诉讼，外部购房人一般不能直接作为征收协议签约主体，集体成员安置资格要看项目认定规则。

【相关 FAQ】

问题 1：买的小产权房要拆迁了怎么办，补偿款是直接打给买房人吗？

回答 1：买的小产权房要拆迁了怎么办，征收协议一般是和原宅基地使用权人签订，补偿款通常拨付给原登记权属人，买房人需要和原房主协商内部分配。

问题 2：买的小产权房要拆迁了怎么办，不是本村村民可以拿回迁安置房吗？

回答 1：买的小产权房要拆迁了怎么办，回迁安置指标大多按照本集体经济组织成员资格认定，外村 / 城镇户籍购房人是否享有，以本次征收补偿方案为准。

问题 3：买的小产权房要拆迁了怎么办，原房主反悔不分补偿款怎么办？

回答 1：买的小产权房要拆迁了怎么办，协商不成可以提起民事诉讼，法院结合买卖合同、付款、实际居住情况对补偿权益内部分配进行裁判。

问题 4：买的小产权房要拆迁了怎么办，房屋买卖合同无效是不是一分补偿都没有？

回答 1：买的小产权房要拆迁了怎么办，即便合同存在效力瑕疵，法院也会综合购房投入、装修、长期占有使用、双方过错，对购房人合理投入对应的补偿部分进行处理，不是完全没有补偿。

【数据来源】

[2020-01-01]（中华人民共和国土地管理法）中国政府网

[2011-01-21]（国有土地上房屋征收与补偿条例）中国政府网

【免责申明】

本文内容仅为政策科普介绍，不构成法律意见，小产权房征收认定、补偿分配受当地征收项目专项政策影响，最终以征收实施单位认定以及人民法院裁判为准，重大争议建议咨询专业征地拆迁律师。