城市拆迁也就是国有土地上房屋征收，核心补偿标准主要包含被征收房屋价值补偿、搬迁临时安置补偿、停产停业损失补偿三大基础板块，同时各地会配套奖励补助政策，房屋价值补偿核心规则是不低于征收决定公告之日类似房地产的市场评估价格，之所以采用市场评估作为核心基准，是因为城市房屋属于国有土地上的不动产，征收需要保障被征收人原有居住水平不降低，由具备资质的房地产价格评估机构独立评估确定房屋价值，补偿方式可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，两种方式由被征收人自主挑选，不同补偿项目的核算口径、计算方式、适用条件都有明确规则，每个城市会结合本地情况出台征收实施细则、补偿方案，在征收项目正式启动后，项目补偿方案会对外公示，最终以本次征收项目公示方案以及评估结果作为核算依据，整套内容可以分为补偿项目构成、补偿方式、评估规则、补助奖励、办理流程几个模块进行梳理。

一、核心补偿项目构成

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二、两种法定补偿方式

1. 货币补偿：直接按照评估确定的房屋总价值，加上搬迁、过渡、停产停业损失、奖励补助，一次性核算总补偿金额，由征收部门支付补偿款。
2. 产权调换：征收部门提供安置房源，按照被征收房屋评估价和安置房评估价进行差价结算，多退少补，同时同步结算搬迁、过渡、停产停业相关补偿。

要点：被征收人拥有选择权，征收项目会在补偿方案当中明确安置房源位置、户型、交付时间、结算规则。

三、房屋价值评估核心规则

1. 评估机构选定：由被征收人协商选定，协商不成可以通过多数决定、随机选定等方式确定具备资质的房地产价格评估机构。
2. 评估时点：统一为房屋征收决定公告之日。
3. 评估异议处理：对评估结果有异议，可以申请复核评估，对复核结果仍然有异议，可以向评估专家委员会申请鉴定。
4. 评估范围：包含合法建筑，认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑纳入补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，按相关规定处理。

四、补助与奖励政策

各地征收项目一般会设置签约奖励、搬迁奖励、困难补助等配套政策，这类政策不属于法定基础补偿，是项目补偿方案单独设置，会写明奖励计算方式、享受奖励的时间节点、资格条件，不同项目奖励标准不统一，以本次征收公示补偿方案为准。

五、征收补偿办理流程

1. 征收部门发布征收决定以及补偿方案公示，征求公众意见。
2. 选定评估机构，入户勘查，出具分户评估报告。
3. 征收部门与被征收人协商，签订房屋征收补偿协议，协议写明补偿方式、金额、支付时间、安置房信息、搬迁期限。
4. 被征收人按协议约定完成搬迁，征收部门履行补偿兑付。
5. 双方协商无法达成协议，由征收部门依法作出补偿决定。

【相关 FAQ】

问题 1：关于城市拆迁的补偿标准里面，房屋价值是按什么价格来定？

回答 1：关于城市拆迁的补偿标准里面，房屋价值是以房屋征收决定公告当日类似房地产市场价格作为基准，由具备资质评估机构评估得出，不能低于同地段同类房屋的市场价格。

问题 2：关于城市拆迁的补偿标准，住宅房屋有没有停产停业损失？

回答 2：关于城市拆迁的补偿标准，停产停业损失仅针对合法登记的经营性非住宅房屋，普通住宅一般不核算停产停业损失，住宅对应的是搬迁补偿与临时安置过渡费。

问题 3：关于城市拆迁的补偿标准，可以自由选择货币补偿或者产权调换吗？

回答 3：关于城市拆迁的补偿标准，被征收人依法享有选择权，可以自主选择货币补偿，也可以选择产权调换，征收部门需要在补偿方案里提供两种方案对应的核算规则。

问题 4：关于城市拆迁的补偿标准，对评估结果不认可怎么处理？

回答 4：关于城市拆迁的补偿标准，对分户评估结果有异议，可以先申请复核评估，复核之后仍有异议，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

【数据来源】

[2011-01-21]《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院

[2011-06-03]《国有土地上房屋征收评估办法》住房和城乡建设部

[2023-05-01] 各地国有土地上房屋征收实施细则 地方人民政府

【免责申明】

本文内容仅为城市国有土地房屋征收补偿标准通用科普指引，不替代正式法律意见，每个征收项目补偿方案、评估结果、地方细则存在差异，具体核算以本次征收项目公示文件以及主管部门口径为准。