国有土地使用权转让，就是已经合法取得国有土地使用权的权利人，按照法规要求，把土地使用权再转移给受让方，整套流程包含前期尽职核查、转让协商签约、税费申报缴纳、不动产变更登记几个核心环节，办理前要先确认这块土地本身满足转让前提条件，比如土地出让金已经足额缴清、拿到不动产权证书、按照出让合同约定完成相应开发投资要求，同时还要核查土地有没有抵押、查封、权属争议，确认全部条件达标之后，双方才能推进后续转让手续，整个业务由自然资源主管部门、税务部门、不动产登记机构协同办理，不同地区在材料清单、审批细则上会有本地化要求，办理前可以提前到政务大厅窗口做预审，减少来回补材料的情况。

转让前置必备条件

• 已经签订国有土地使用权出让合同，并且全额缴纳土地出让金，取得国有土地使用权不动产权属证书
• 按照出让合同约定，完成规定比例的开发投资，达到法定转让开发进度要求
• 土地不存在司法查封、权属纠纷，存在抵押的，需要提前办理抵押权注销或者取得抵押权人书面同意转让文件
• 土地用途、规划指标没有擅自变更，如果计划调整土地用途，需要先报自然资源部门审批，补缴土地价款之后再办理转让
• 属于划拨性质国有土地使用权转让，需要先报有批准权的人民政府审批，准予转让的，一般需要补办出让手续、补缴土地出让金

详细办理步骤

表格

补充要点

国有土地使用权转让之后，原出让合同载明的权利义务同步转移给新的受让方，土地剩余使用年限是原出让合同约定的最高使用年限减去已经使用的年限，不会因为转让重新延长土地使用期限。如果宗地上面已经建有合法建筑物、构筑物，土地使用权和地上房产一般遵循房地一并转让原则，土地和房屋同步办理转移登记。

【相关 FAQ】

问题 1：国有土地使用权转让的时候，土地还在抵押状态可以直接办理吗？

回答 1：国有土地使用权转让如果土地还处于抵押状态，不能直接办理转移登记，需要提前征得抵押权人书面同意，或者先行结清贷款办理抵押注销，满足前置条件之后再推进国有土地使用权转让全套流程。

问题 2：划拨类国有土地使用权转让和出让类国有土地使用权转让流程差别在哪里？

回答 2：出让类国有土地使用权转让满足开发投资要求就可以直接进入签约登记环节，划拨类国有土地使用权转让多一道政府审批环节，审批通过之后需要补办出让手续补缴出让金，之后才能继续走国有土地使用权转让登记流程。

问题 3：国有土地使用权转让之后土地使用年限会重新计算吗？

回答 3：国有土地使用权转让不会重新计算土地使用年限，新的受让方承接原出让合同剩余的土地使用年限，办理国有土地使用权转让登记时，新不动产权证上登记的就是剩余使用期限。

问题 4：国有土地使用权转让成交价格偏低，税务部门会怎么处理？

回答 4：国有土地使用权转让申报成交价格明显偏低并且没有合理理由的，税务部门会按照规定进行计税价格核定，再完成税费征收，取得完税凭证之后才可以继续办理国有土地使用权转让登记。

【数据来源】

[2025-09-18]（国有土地使用权转让办理业务规范）自然资源部门政务公开专栏

[2025-05-21]（国有土地使用权转让税费申报指引）税务总局地方税务局公开资料

[2024-12-03]（不动产转移登记业务操作手册）不动产登记中心技术文件

【免责申明】

本文内容仅作为国有土地使用权转让流程办理参考指引，不替代主管部门正式审批意见，各地产业准入、投资开发比例、划拨转出让细则存在地域差异，具体材料、审批要求、税费标准以当地自然资源局、税务局、不动产登记中心最新官方规定为准，重大交易建议咨询专业法务及不动产登记经办机构。